【2026年最新】家賃はもったいない？インフレ時代の賃貸vs持ち家を建築士が徹底比較

この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、インフレ・金利上昇という最新の状況を踏まえて、賃貸と持ち家の生涯コストをシミュレーションし、「家賃はもったいない」は本当なのかを徹底解説します。

家賃は本当に「もったいない」のか？35年・50年の総額比較

仮に家賃7万円・10万円・15万円を払い続けると、将来いくらかかるのか試算したものが以下です。

35年間・50年間の家賃総額を見てみましょう。

家賃	35年間の総支払額	50年間の総支払額
7万円	約2,940万円	約4,200万円
10万円	約4,200万円	約6,000万円
15万円	約6,300万円	約9,000万円

一方で、同じ毎月の支払額を住宅ローンの返済に回した場合、どれくらいの金額を借り入れられるのでしょうか。金利1%で試算すると、以下のようになります。

毎月の返済額	35年ローン	50年ローン
7万円	約2,480万円	約3,300万円
10万円	約3,540万円	約4,720万円
15万円	約5,310万円	約7,080万円

2つの表を見比べて、こう思った方も多いのではないでしょうか。

しかし住宅ローンには別途、固定資産税や修繕費といったランニングコストがかかります。

一方の賃貸も、近年家賃上昇のリスクがあります。次の章で詳しく見ていきましょう。

賃貸vs持ち家｜生涯コストを徹底比較

35年〜50年間、賃貸に住み続けた場合の総支出

さらに、物価上昇が続く現在では、ずっと同じ家賃で住み続けるのは難しくなってきています。建材費や人件費の高騰により、更新時に値上げを打診されるケースが増加しているからです。

これらを踏まえて、家賃別の総支出を試算すると以下のようになります。

＜仮定条件＞
更新料：2年ごとに家賃1ヶ月分
引っ越し費用：1回あたり敷金・礼金・引っ越し費用などで約30万円×3回程度
賃料値上げ：5年ごと月額を5,000円引き上げ（インフレ率：年1〜2%相当）

借り始めの家賃	35年間の総支出（更新料・引っ越し費用込み）	50年間の総支出（更新料・引っ越し費用込み）
7万円	約3,800万円	約5,860万円
10万円	約5,120万円	約7,740万円
15万円	約7,300万円	約1億880万円

住宅ローンで購入した場合の総コスト

住宅ローンを組んで家を購入する場合は、ローン返済額に加えて固定資産税・都市計画税・修繕費・購入時の不動産取得税などのランニングコストがかかります。

一般的な目安は以下の通りです。

これらを合計すると、住宅ローンとは別に毎月約3万円の維持費がかかってくる計算になります。

金利変動の影響を受けにくい固定金利で持ち家を購入する人も増えています。

変動金利の場合は、金利が上がると同じ借入額でも毎月の返済額が高くなるため、シミュレーションよりも負担が増えます。余裕を持ったシミュレーションが大切です。

【保存版】賃貸vs持ち家、35年間のキャッシュフロー比較表

項目	賃貸	持ち家
単純計算の家賃・返済総額	約4,200万円	約4,200万円（借入3,540万円・利息含む）
ランニングコストを含めた総コスト	約5,120万円	約5,400万円
35年後に残るもの	なし	住宅＋土地

なお、3,540万円の借入で金利が1.0%から1.5%に上がった場合、35年間で返済総額が約357万円増加します。

同じ10万円でも、ランニングコストまで含めた総コストで比較すると、35年間の比較では賃貸の方が安く収まる計算です。

次に、35年間でローンを返し終わった場合のシミュレーションも見てみましょう。

項目	賃貸	持ち家
35年目までの総コスト	約5,120万円	約5,400万円
36〜50年目（15年間）のコスト	約2,620万円	約540万円
50年間の生涯総コスト	約7,740万円	約5,940万円

＼ 無料・たった1分・HM診断 ／

【2026年最新】「家賃がもったいない」はインフレで変わる？

かつては、「家賃がもったいないは嘘」「不動産屋のポジショントーク」と言われていました。超低金利で住宅価格が安定していた時代であれば、賃貸の方が安く済むケースが多かったからです。

インフレが進む場合、賃貸住宅には以下のリスクがあります。

実際にSNSでは、以下のように家賃値上げに関する投稿が増えています。

ちょっとまって！！！！！！！9月から家賃15000円上がるって手紙来たけどコリはなに？！？！？！？！これって拒否権あり？

出典：X(ふぁびび2🇯🇲@fabi2___）

住んでるマンションの更新が今年なんだけど…まさかの今話題の家賃値上げ通知が来た。。。
7000円も高くなるって😭年8万だよ？！😭（後略）

出典：X（柘植みさき@M_T416）

一方、持ち家であれば固定金利を選べば返済額は一定で、インフレが進めば不動産の実質的な資産価値が上がるケースもあります。

高価格帯のハウスメーカーの場合、依然として総コストで賃貸の方が安くなるケースも少なくありません。

しかし、コストと性能のバランスが取れたハウスメーカーや規格住宅を選べば持ち家が有利になる場合もあります。

家賃がもったいないから家を買う？持ち家・賃貸のメリット・デメリット

持ち家のメリット・デメリット

持ち家の最大のメリットは団体信用生命保険（団信）に加入できることです。

住宅ローンを組む際にほとんどの金融機関で加入が必須となっており、契約者が死亡または所定の高度障害状態になった場合、保険によってローン残高がゼロになります。

持ち家のメリットとデメリットをまとめると、以下のとおりです。

※住宅の省エネ性能や入居時期、世帯状況等により異なります

賃貸のメリット・デメリット

賃貸のメリットは、仕事や家族構成の変化に合わせて自由に住み替えられる身軽さです。

一方で見過ごせないのが、高齢期の貸し渋りリスクです。

これらの原因で、大家や保証会社から契約更新や新規契約を断られ、入居できる物件の選択肢が狭まる場合があります。

特に65歳を過ぎると入居を断られるケースが多いです。

じゃあ引っ越しせずずっとこのまま住めばいいじゃないか、と思うかもしれません。

資産が残らないだけでなく、高齢期の住まいの確保が難しくなる可能性があるという点は理解しておきましょう。

あなたは持ち家？賃貸？ライフステージ・価値観別の住まいの選び方

持ち家が向いている人の特徴

持ち家に向いている人の特徴は、以下のとおりです。

賃貸が向いている人の特徴

一方で、賃貸が向いている人の特徴は、以下のとおりです。

「一生賃貸」を選ぶなら絶対にやっておくべき老後対策

一生賃貸でいくのであれば、現役時代のうちに家賃を払い続けるための貯蓄を確保し、高齢期の貸し渋りへの備えを始めておくことが重要です。

なお、厚生労働省のデータでは、賞与を含めた給与月額換算45.5万円の水準で40年間就労した夫婦の場合、受け取れる年金は夫婦合計で月額約23.7万円です。

「一生賃貸」と決めるのであれば、こうした赤字を埋めるための貯蓄計画を早めに立てておくことが大切です。

また、貸し渋りに備えて、高齢者でも借りやすいセーフティネット住宅などの情報も調べておきましょう。

「家賃がもったいない」と思ったら？住宅購入の判断基準

以前は、「物件価格が家賃の200倍以下なら持ち家が得、それ以上なら賃貸が得」という「200倍の法則」が判断基準とされていました。

しかし、近年は住宅価格が高騰し、この法則が当てはまらないケースが増えています。

判断基準①今の家賃に＋3〜7万円の支払いが可能か

目安として、住宅購入には土地をすでに持っている場合でも現在の家賃に月3万円程度、土地探しから始める場合は月5〜7万円程度の上乗せが必要です。

たとえば今の家賃が10万円であれば、土地を購入して住宅を建てようとすると月々15〜17万円前後の返済を見込んでおく必要があります。

ただし、土地相場が安いエリアや、ローコストメーカー、規格住宅なども選択肢に入れれば、家賃と同程度の支払いでマイホームを持てるケースもあります。

判断基準②資産価値が落ちにくい物件・エリアを選べるか

将来の売却や資産としての活用を視野に入れるなら、以下の条件を満たす物件・エリアを選ぶことが重要です。

家賃に関するよくある質問（Q&A）

まとめ｜「家賃がもったいない」と焦らず、自分にあった選択肢を

この記事で紹介した内容を、以下の表で簡単に振り返っておきましょう。

項目	賃貸	持ち家
35年間の総コスト （家賃・返済10万円の場合）	約5,120万円	約5,400万円＋金利上昇分
老後のリスク	貸し渋りの可能性	ローン完済後は住居費が安定
契約者の死亡時	家族が家賃を払い続ける必要あり	団信でローン残高がゼロに
身軽さ	自由に住み替えられる	住み替えのハードルが高い
資産として残るか	残らない	土地・建物が残る（価値は変動）

また、持ち家には子どもがのびのび暮らせる広さや、隣人に気を遣わない快適さなど、数字に表れない価値があります。

だからこそ「家族のためにもマイホームが欲しい」と思うなら、なんとなく住宅展示場に行って営業トークに流されるのは絶対に避けてください。