【2026年最新】マンションと戸建て結局どっちがいい？費用・住み心地を徹底比較！

住宅購入を検討し始めた多くの方が最初に悩むところです。

この記事では建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、最新の統計データをもとに、コスト・資産価値・防犯・ライフスタイルなどの視点からマンションと戸建てを徹底比較します。

自分にとってどっちが正解か判断できるよう様々な面から深掘りしていくので、ぜひ最後までチェックしてみてください。

マンション・戸建て、あなたはどっちが向いている？

まずあなたがどちらに向いているタイプかを簡単に確認してみましょう。

マンションが向いている人の特徴5つ

戸建てが向いている人の特徴5つ

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マンション・戸建て｜初期費用・維持費・固定資産税はどっちが高い？

住宅選びでもっとも悩ましいのは、やっぱりお金の問題ですよね。

購入時の費用だけでなく、住み続けるうえでかかるランニングコストまで含めて比較します。

購入費用・初期費用

まず物件価格から見てみましょう。

種別	平均価格
新築マンション（首都圏）	約7,820万円
新築戸建て（首都圏）	約4,724万円
中古戸建て（首都圏）	約3,948万円

新築マンションの首都圏平均は2024年に約7,820万円に達し、2015年（5,518万円）から10年で約1.4倍になりました。東京23区に限ると、2025年3月に1戸あたりの平均価格が1億485万円を突破するなど、価格の高騰が続いています。

一方、首都圏の新築戸建ては2025年3月時点で4,724万円と、新築マンションより約3,000万円安く購入できる計算です。

物件価格だけ見れば、戸建ての方が購入しやすい水準といえます。ただし、都市部では土地代が高く、同条件の立地であれば戸建ての方が高くなるケースもあります。

また、物件価格のほかに購入時の諸費用がかかります。登記費用・仲介手数料・住宅ローン関連費などを合わせると、新築マンションで物件価格の約3〜5%、中古・戸建てで約8〜10%が目安です。4,000万円の物件なら120万〜400万円分の諸費用を別途用意する必要があります。

維持費・ランニングコスト

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕積立金の全国平均は1戸あたり月13,054円。管理費や駐車場代を合わせると、住宅ローンの返済とは別に毎月3〜6万円の固定費が発生します。

さらに懸念されるのが、修繕積立金の値上げです。

2024年2月、国土交通省は段階的値上げの上限を当初設定額の最大1.8倍とする方針を示しました。築20〜30年を超えたマンションでは、大規模修繕工事に向けて積立額が引き上げられるケースが増えているんです。

一方で戸建ての場合は管理費・修繕積立金が不要ですが、外壁塗装（10〜15年ごと）・屋根修繕・設備更新など、自分で計画的に修繕費を積み立てる必要があります。

目安として月1.5～2万円ほどを自己積立しておくとよいでしょう。

30年間のトータルコストで比較すると、初期費用が安い戸建ても維持費は発生し、マンションは管理費等の固定費がかさみます。

最終的には購入価格・立地・築年数によって大きく変わりますが、一般的には長期で住み続けるほど戸建ての方がランニングコストを抑えやすい傾向があります。

固定資産税

「固定資産税はマンションと戸建てどっちが高い？」という質問も非常に多く、よくあがるテーマです。

その理由は、土地と建物の価格比率の違いにあります。

• マンション: 購入価格のうち建物70%・土地30%が典型的な比率
• 戸建て: 購入価格のうち土地70%・建物30%が典型的な比率

戸建ての場合

固定資産税には「住宅用地の特例」があり、200㎡までの土地は固定資産税評価額が6分の1に軽減されます。戸建ては土地の割合が大きいため、この軽減の恩恵が大きくなるんです。

マンションの場合

一方のマンションは、1棟の敷地を戸数で割った面積が各住戸の土地持分になるため、土地の評価額は小さくなります。

しかし、建物の評価額はRC造（鉄筋コンクリート）の耐用年数が47年と長く、築年数が経っても評価が下がりにくいため、長期にわたって固定資産税が高い水準で推移しやすいのがデメリットです。

木造戸建ての耐用年数は22年と短いため、年数が経つにつれて建物の固定資産税評価額は早期に低下します。

なお、新築住宅には固定資産税の軽減特例があり、新築マンションは5年間・新築戸建ては3年間、建物分の固定資産税が2分の1になります（床面積120㎡まで）。

マンション・戸建て｜将来売れるのはどっち？

買った後に売れるかどうかも、住宅選びの際に気になる方が多いです。

そこでここでは、実際の流通量や価格の下落率から比べてみました。

流通量・売りやすさで比較

公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、実際に売買が成立した中古住宅の数は、マンションが約3.7万件だったのに対して、戸建ては約1.4万件でした。

件数で比べると、マンションは戸建ての約2.6倍も多く取引されています。そのため、将来家を手放すことになったときの売りやすさで考えると、やはりマンションのほうが有利だと言えます。

さらに、一般財団法人日本不動産研究所の分析では、2024年の首都圏中古住宅市場の成約総額2兆3,800億円のうち、中古マンションが76.5%を占める1兆8,201億円に達しています。流通量の面ではマンションの方が圧倒的に市場規模が大きく、売却のしやすさではマンションが優位です。

実際に他人が建てた戸建てに住んでいるという方からは、こんな声も見られます。

ちなみにいま定期借家契約の一軒家に住んでるんですが、他人が建てた注文住宅、マジで住む難易度が高い。
以前より広い、一軒家で足音等気にしなくていい、車が目の前に2台置けるという劇的なメリットと、あと長くても2年だからまあ不便を我慢できるかなって感じ

出典：X

価格の下落率は？

資産価値という観点ではこんなデータがあります。

不動産情報サービス「住まいサーフィン」の調査によると、首都圏の分譲一戸建ての平均年間下落率は1.4%。首都圏マンションの2.0%を下回りました。

これは土地の価値が残ることが大きな要因です。建物は年月とともに評価が下がりますが、立地の良い土地は値下がりしにくく、場合によっては値上がりすることもあります。

結局のところ、マンション・戸建てどちらも立地が資産価値の決め手です。

• マンションなら：駅から徒歩10分以内、都市部、管理状態が良好
• 戸建てなら：土地の形が整っている、前面道路が広い、人気学区内

逆に言えば、立地の悪いマンションより、立地の良い戸建てのほうが売れるというケースも十分にあります。

実際に長年住んだ家を売った方の声を見ても、やはり強いです。

実家は築27年経つのですが、駅から徒歩40分の立地(やや田舎なので車社会)でありながら先日査定したところ建物と土地合わせて2000万円でした。

年数が経っても一軒家にしては価値が付く点も選んだ理由の1つです。

出典：X

祖父母の家、築40年のヘーベルハウスなんだけど、約4500万で売れた・・・。

土地は大体3500万くらい？（適当）だから上屋にも歩い程度値段がついてるっぽいんですよね。。。

出典：X

ヘーベルハウスについては、こちらで詳しく解説しています。

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マンション・戸建て｜住み心地・性能で選ぶならどっち？

マイホームではお金の面だけではなく、住み心地や住宅性能も大切。

ここでは間取りや広さ、騒音、寒さなどの性能面を比較してみましょう。

住みやすさ（広さ・間取り・日当たり）のメリット・デメリット

広さと間取りの自由度

一般的な目安として、首都圏の新築マンションは70〜80㎡前後の3LDKが標準的な間取りです。

一方、戸建ては建築条件によって異なりますが、100〜120㎡の延床面積を確保しやすく、庭や駐車スペースも含めた敷地全体の広さでは戸建てが有利ですね。

間取りの変更、フルリノベーションという点でも差があります。

日当たりと眺望

日当たりは住戸の方角・階数・周辺環境によって異なりますが、高層マンションの高層階は眺望・日当たりともに良好で、近隣の建物に遮られる心配が少ないのが強みです。

一方、低層マンションや隣接建物が多いエリアでは日当たりが確保しにくいこともあります。

戸建ては平屋〜3階建てのため高さに限界がありますが、南向きの土地を選べば1・2階でも十分な採光を確保できます。

騒音・プライバシー

マンションで多い悩みが上下階・隣室の騒音トラブルです。

実際のマンション購入者の中でも「騒音問題」は後悔ポイントの上位に挙げられます。特に小さい子どもがいる家庭では、足音や声が下の階に響くことへのストレスが大きな課題ですね。

戸建ては上下階に他人が住む構造ではないため、騒音トラブルのリスクは格段に低くなります。子育て世帯に戸建てを選ぶ方が多い理由の一つです。

寒さのメリット・デメリット

これは構造的にマンションの方が暖かい傾向にあります。

マンションの方が暖かいと言われる理由は、大きく分けて2つです。

• 外の空気に触れる面積が少ないから
• 熱が逃げやすい「窓」が少ないから

マンションの真ん中の部屋、つまり上下左右にお隣さんがいるお部屋って、外の空気に面しているのがベランダ側くらいですよね。なので、まわりの部屋が断熱材のような役割をして、お部屋を保温してくれている状態なんです。

逆に戸建ては、壁や屋根、床などが外の冷気や熱気にさらされているので、どうしても熱が逃げやすくなってしまいます。断熱性能はしっかり対策しないと、冬寒い住環境になりやすいです。

特に戸建ては日当たりや風通しを良くするために大きな窓をたくさん作りますよね。開放感があって素敵なのですが、その分だけ熱が逃げる抜け道も増えてしまうので注意しましょう。

もちろんマンションでも大開口の間取りの場合は熱が逃げるので、断熱性を重視するなら窓の大きさも要チェックです。

最新の高性能な家に限って言えば、マンションとの性能差はなくなってきています。

光熱費のメリット・デメリット

光熱費は家族の人数や住んでいる地域によっても変わるので一概には言えませんが、同じくらいの広さで比べるなら、やっぱりマンションの方が冷暖房が効きやすく、光熱費は安く抑えやすい傾向にあります。

一方で太陽光発電システムなどは戸建ての方が導入しやすいので、太陽光ありきで考えるなら戸建てが優位です。

マンション・戸建て｜防犯・防災はどっちが安全？

空き巣などの防犯面と、地震や大雨などの防災面でも差があります。

マンション・戸建て、どっちが安全なのか警察庁などのデータを用いて見ていきましょう。

防犯面はマンションが有利

警察庁のデータを見ると、侵入被害に一番遭いやすいのは戸建てです。

令和7年の住宅への侵入犯罪の割合は以下のようになっています。

• 窃盗（空き巣など）
  戸建て：29.1%
  マンションなど共同住宅：合計9.1%
• 強盗（押し入りなど）
  戸建て：22.1%
  マンションなど共同住宅：合計19.8%

マンションなどの共同住宅と比べると、戸建てのほうが狙われやすい主な理由は3つあります。

一方でマンションは、オートロックや防犯カメラ、管理人の常駐など、入り口の段階で何重にもバリアがあります。とくに高層階になれば、窓からの侵入はほぼ不可能です。

強盗犯は事前に調査してから来るので手口も巧妙です。宅配業者や点検業者を装って正面からドアを開けさせたり、住人がオートロックを開けた後ろにぴったりついて一緒に侵入したりします。

また、オートロックがあるからと安心して、つい鍵をかけ忘れたり、モニターをよく確認せずにドアを開けたりケースが意外と多いんです。

強盗に対しては建物の種類を問わず、日頃から警戒しておきましょう。

防災面

地震や火事、水害に強いかどうかは、マンションか戸建てかよりもどんな場所に建っているかに大きく左右されます。

ただし、停電時にはマンションの方が大変なことが多いので事前にチェックしておきましょう。

地震のときは？

2000年以降の新しいルールで建てられた家なら、どちらも十分な強さが確保されています。

鉄筋コンクリートのマンションは頑丈ですが、タワーマンションのような高い建物だと、長くゆっくりした揺れへの対策が別途必要になってきます。

火事のときは？

戸建てはまわりへの延焼リスクが比較的低いです。

一方、マンションの高層階は消防車のはしごが届かないという弱点がありますが、その分スプリンクラーや火を食い止める扉などの設備がしっかり付いていることが多いです。

大雨や水害のときは？

川が氾濫した場合など、マンションの1階や地下は水に浸かってしまうリスクがあります。

戸建てなら2階に避難することができますが、家そのものはダメージを受けてしまいます。

停電時は？

停電したときに大変になりやすいのはマンションです。

例えば水。マンションでは一般的に電気を使って水をくみ上げています。そのため停電すると水が出ない、トイレが流せないといった点が不便です。

高層階に住んでいる方はエレベーターが使えないので、階段移動せざるを得なくなります。

出入口や駐車場なども電気で制御しているため、非常用電源等での使い方を普段から把握しておかないとパニックになりやすいです。

マンション・戸建て｜年代・ライフステージ別のおすすめはどっち？

20〜30代：身軽さ重視ならマンションがおすすめ

通勤や普段の買い物の便利さを重視するなら、やっぱり駅チカのマンションが便利です。

建物のメンテナンスを自分でする手間がないですし、将来もし転勤などで生活スタイルが変わっても、人に貸したり売ったりと身動きが取りやすいのがいいところですよね。

30〜40代：子育てしやすい戸建てがおすすめ

2024年のリクルートの調査でも、家を買う人の約6割が戸建てを希望しています。

やはり子どものために広い家が欲しいと思う時期ですよね。

40〜50代：予算と将来像で判断

この年代からの家づくりは、住宅ローンを組める期間がどうしても短くなってきます。

そのため、まずは毎月無理なく返せる金額かどうかという資産状況を最優先に考えましょう。

同時に、子どもが巣立ったあとの暮らしを考えるタイミングでもあります。

庭いじりをのんびり楽しみたいから戸建てにするか、草むしりなどが面倒だから管理がラクなマンションにするかなど、老後の生活をどう楽しみたいかで選んでみてください。

60代以上：マンションが人気だが注意点も

歳をとってからのことを考えると、家の中に段差がなくて、病院やスーパーにすぐ行けて、建物の管理も任せきりにできるマンションはすごく安心ですよね。

一番のネックはお金の問題です。マンションは毎月払う修繕積立金が途中で値上がりしたり、大規模な工事のときに追加でお金が必要になったりすることがあります。

年金暮らしになったとき、毎月の管理費や積立金を本当に払い続けられるかどうか、余裕を持ったシミュレーションが必要です。

よくある疑問Q＆A

マンションと戸建て、人気なのはどっち？

戸建てのほうが人気です。

2024年のSUUMOの調査でも、約60%の人が戸建てを希望しており、マンション派（22%）を大きく上回っています。

ただ、立地や予算の都合で最終的にマンションを選ぶ方も多く、首都圏の中古市場などで実際に売買されている件数を見ると、マンションが圧倒的に多くなっています。

マンションを買わない方がいい理由は？

マンションのデメリットは、主に次の3つです。

• 毎月の管理費や修繕積立金が一生続く
• ルール（管理規約）があるため、リフォームなどの自由度が低い
• 管理組合の役員などが回ってくる面倒さがある

ぽりんき

さらに、全国のマンションの約3割で将来の修繕に向けた積立金が不足しているというデータもあり、お金や維持管理に関する不安がネックになりやすいです。

マンション購入で後悔した理由ランキングは？

マンションを買った人が後悔した理由で多いのは、以下の5つです。

1. ご近所や周辺環境のトラブル
2. 車や電車、生活音などの騒音問題
3. 使いにくい駐車場や駐輪場
4. 修繕一時金など想定外の出費
5. 修繕工事の負担

上位を見ると、個人の努力ではどうにもならない問題ばかりです。買ってから後悔しないためには、内見のときに周辺環境や建物の管理状態をしっかりチェックしておくことが重要です。

マンションと戸建て、幸福度が高いのはどっち？

自分のライフスタイルに合っているかどうかで満足度は決まります。

のびのび子育てしたいご家庭なら、庭があって騒音を気にしなくていい戸建てのほうが満足度は高くなります。

一方で、都市部で働く共働きのご夫婦なら、駅からの近さや管理の手軽さからマンションのほうが快適だと感じやすいです。

絶対の正解はなく、自分たちの優先順位に合った家を選んだ人が一番幸せに暮らせていると言えます。

まとめ｜マンション vs 戸建て、迷ったらこう選ぶ

最後に、マンション・戸建てどちらを選べばいいかの判断基準をまとめました。

特に戸建ては、ハウスメーカー選びや情報収集に時間も労力もかかります。忙しい毎日でそこまで時間を割けない方も多いですよね。

そういう時は、業界に精通している専門家に話を聞くのがおすすめ。住宅性能のこと、価格のこと、間取りのこと、色々な観点からアドバイスを受けながら家づくりを進められます。

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