【2026年最新】日銀0.75％利上げで住宅ローン返済額はいくら増える？契約者が忘れる「5年ルール」の罠

2026年6月2日

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変動金利で「返済額がまだ増えていない」人ほど、実は金利上昇の影響を受けている可能性があります。5年ルールのあいだも、利息負担は水面下で積み上がります。

一方で、借入3,500万〜4,000万円帯で「累積0.75％上昇」をシミュレーションし、返済計画まで含めて整理できる人には、今のうちに動く価値があります。

2025年12月、日銀は政策金利を0.5％から0.75％へ引き上げました。

ニュースを見て、多くの方が最初に気にするのは難しい経済用語ではなく、こういう一点です。

「結局、住宅ローンの返済額はいつから、いくら増えるの？」

悩んでいる人

「今回0.25％上がっただけでしょ？」
「変動金利だけど、まだ月々の返済は変わってないよ？」
「5年ルールがあるから、しばらく大丈夫なんじゃないの？」

ぽりんき

ここ、かなり危ないです。

今回の0.25％だけでなく、マイナス金利時代から見ると政策金利は合計で0.75％上がっています。さらに怖いのは、変動金利の契約者が多くが知っているはずの「5年ルール」です。返済額が変わらないから安心、と思っている間に、水面下で借金が増え続けることがあります。

結論から言うと、「返済額がまだ増えていない＝金利負担が増えていない」ではありません。これから家を建てる人も、すでに借りている人も、金利上昇後の返済額と、5年後の見直しリスクを前提に資金計画を組み直す必要があります。

この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、借入3,000万円・3,500万円・4,000万円・5,000万円のシミュレーション、銀行ごとの金利差、そして契約時に説明されても忘れがちな「5年ルール」「1.25倍ルール」まで整理します。

この記事でわかること

0.75％利上げで返済額はいくら増えるか
3,500万〜5,000万円の返済シミュレーション
5年ルールの本当の意味
銀行ごとの金利差
これから借りる人・借りている人の対策

「コストを抑えつつ、毎日の生活にゆとりを持たせたい」という方は、ぜひハウスメーカー選びの参考にしてくださいね。

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もう「0.25％だけ」の話ではない

「今回たった0.25％上がっただけ」と油断している方がいますが、見るべきは直近2年の累積です。

時期	政策金利の動き
2024年3月	マイナス金利解除（0〜0.1％）
2024年7月	0.25％へ利上げ
2025年1月	0.5％へ利上げ
2025年12月	0.75％へ利上げ

マイナス金利だった頃から比べると、政策金利は合計で0.75％上昇しています。1995年以来、約30年ぶりの水準です。

ぽりんき

銀行によって、上がった0.75％をそのまま住宅ローン金利に載せるところもあれば、企業努力で＋0.4％程度に抑えるところもあります。だからこそ、「自分の銀行がどれくらい上げるか」を個別に確認する必要があります。

実際の住宅ローン金利はどれくらい上がった？

2024年以前の0％前後の政策金利時代には、変動金利の適用金利はおおむね次の水準でした。

銀行タイプ	当時の目安（変動金利）
ネット銀行	0.2〜0.4％
メガバンク	0.35〜0.5％
地方銀行	0.5〜0.7％

例として、住信SBIネット銀行は0.298％、三菱UFJ銀行は0.345％、静岡銀行は0.500％といった水準が一般的でした。

この2年で、実際の適用金利は最低でもプラス0.4％程度は上がっていると見ておいた方が安全です。

返済額はいくら増える？3,000万〜5,000万円のシミュレーション

ここからが本題です。

以下は、借入期間35年・元利均等返済・ボーナス払いなしの概算です。ベース金利0.4％から、＋0.75％上昇して1.15％になった場合のイメージです（最悪に近いケースの試算）。

ケース①：借入3,000万円

項目	金利0.4％	金利1.15％（＋0.75％想定）	差額
月々返済	約76,557円	約86,799円	約10,242円/月
年間負担増	—	—	約12万円
35年総支払い増	—	—	約420万円

ケース②：借入3,500万円（いちばん多い帯のひとつ）

今の家づくりでは、3,500万〜4,500万円で借り入れるご家庭がとても多いです。まずはこのゾーンを押さえておきましょう。

項目	金利0.4％	金利1.15％（＋0.75％想定）	差額
月々返済	約89,317円	約101,266円	約11,949円/月
年間負担増	—	—	約14万円
35年総支払い増	—	—	約502万円

ケース③：借入4,000万円（今の住宅価格でリアルな水準）

総額4,000万円前後の見積もりは、地方・都市部を問わずよく見かけます。

項目	金利0.4％	金利1.15％（＋0.75％想定）	差額
月々返済	約102,076円	約115,732円	約13,656円/月
年間負担増	—	—	約16万円
35年総支払い増	—	—	約574万円

ケース④：借入5,000万円

項目	金利0.4％	金利1.15％（＋0.75％想定）	差額
月々返済	約127,595円	約144,665円	約17,070円/月
年間負担増	—	—	約20万円
35年総支払い増	—	—	約700万円

※試算は理解のための目安です。実際の返済額は借入時期、団信、保証料、金利タイプ、5年ルールの適用状況で変わります。契約書・返済予定表で必ず確認してください。

「ちょっと金利が上がった」レベルではありません。高級車1台分以上の金額が、金利だけで消える可能性があります。これから借りる人は「今の表示金利」ではなく、この水準を想定して予算を組んでください。

金利改定はいつ反映される？

今回の利上げが返済にいつ乗るかは、銀行によって違います。

銀行タイプ	見直しの目安
メガバンク・多くの地銀・信金	年2回（4月・10月）が多い → 2026年4月改定が目安
楽天銀行・PayPay銀行・住信SBIネット銀行など	翌月〜短期で見直されることも

固定金利への借り換えを検討するなら、金利がさらに上がる前のタイミングも選択肢に入れておきましょう。

契約者が忘れている「5年ルール」の罠

ここが、動画でも多くの方が驚くポイントです。

「月々1万7,000円も増えるの！？生活できない！」

……と思った方。実は、4月時点では通帳の引き落とし額が1円も増えないことがあります（元利均等返済・5年ルール適用中の場合）。

悩んでいる人

「え？金利は上がってるのに、返済額は変わってないよ？」

ぽりんき

それがまさに、変動金利の「5年ルール」です。契約時に銀行から説明を受けているはずの、次の2つです。

5年ルール：金利が上がっても、原則5年間は毎月の返済額を変えない
1.25倍ルール：6年目以降の見直しでも、直前の返済額の1.25倍までしか上げない場合がある

これはあなたを守るルールというより、返済増のショックを先送りにする仕組みと考えた方が現実的です。

【図解】5年ルールで起きていること

文章だけでも伝わりますが、ここは一度、流れを図にしました。リールやストーリーズの説明にもそのまま使えます。

5年ルールの罠：金利は上がるのに返済額は据え置き→水面下で借金が増える仕組み

なぜ怖いのか

金利が上がっても毎月の引き落としが同じでも、増えた利息負担は消えません。未払い分として内部で積み上がっていきます。

例えば、借入5,000万円で月々約1.7万円分の利息負担が増えている場合、2年間放置すると、単純計算でも100万円超の未払い利息が水面下に残るイメージです。

銀行から届く金利見直しの通知を「返済額が変わっていないから大丈夫」と放置していると、気づいたときには借り換えや繰り上げ返済の選択肢が狭くなっていることがあります。

半年ごとの金利通知は必ず開封する
「返済額不変」でも未払い利息が増えていないか確認する
5年目の見直し前に、繰り上げ返済・借り換えを検討する
金利上昇分を別口座に積み立てておく（上がった分のシミュレーション額）

ぽりんき

「金利は下がるかも」と期待するより、上がった分を貯金しておく方が、住宅ローンでは圧倒的に安全です。景気悪化で日銀が利下げするのを待つのは、家づくりの資金計画としては現実的ではありません。

銀行ごとの金利は激変している

政策金利が上がるほど、銀行ごとの「金利の安さ」と「手数料・団信・保証料」まで含めた総合比較が重要になります。

執筆時点（2026年初頭）の公開情報ベースで、変動金利のイメージは次のとおりです（常に公式サイトで最新値を確認してください）。

銀行（例）	変動金利の目安	ぽりんきの所感
楽天銀行	1.147％〜など	ネット銀行でも大幅上昇。手厚い団信特約は魅力
静岡銀行	0.9％〜など	地銀ながら比較的抑えめの水準の例
三菱UFJ銀行	0.67％〜など	メガバンクの資金力で優遇幅を出している例

参考リンク（執筆時点）:

銀行選びで見るべき項目

変動金利の適用金利（優遇条件込み）
固定金利の期間別金利
事務手数料・保証料・団体信用生命保険
金利確定タイミング（本審査・実行・引き渡し）
繰り上げ返済の手数料と回数
借り換え時の総返済額シミュレーション

これから先も政策金利は物価動向で動きます。「金利の数字だけ」ではなく、銀行選びと返済計画のセットで見る時代に入りました。

これから家を建てる人がやるべきこと

家づくりの予算組みは、次の順番がおすすめです。

金利上昇後の資金計画ステップ

希望の借入額ではなく、「金利＋1％上昇」でも返せる額を先に決める
変動・固定・半固定のメリットを、返済額の上限で比較する
5年ルールがある場合、上昇分を別途積立する口座を作る
ハウスメーカー見積もりの「月々返済」は、金利条件を必ず確認する
住宅ローンに詳しい担当者・FPと、返済表まで一緒に確認する

ぽりんき

ハウスメーカーの営業担当は悪いわけではありません。ただ、建物の話に比べて、金利上昇後の返済リスクまで踏み込んで説明されることは少ないのも事実です。だからこそ、建物とローンを分けてプロに相談する価値が上がっています。

すでに借りている人がやるべきこと

最新の返済予定表と金利通知を確認する
自分の銀行が4月・10月のどちらで見直すか把握する
変動金利なら、固定への借り換えシミュレーションを取る
上がった分を積立し、繰り上げ返済の余力を作る

ぽりんき

住宅ローンって、「借りられる額」と「安心して返せる額」が違います。

特に金利が動き始めた今は、建物のスペックだけではなく、返済計画まで含めて考えることが大事です。見積もりの月々返済が、そのまま安全圏とは限りません。

返済表・金利通知・5年後の見直しまで、一度整理したい方は、専門家への相談や、下記のような比較ツールを参考として使ってみてください（リンクを踏む前に、総返済額と返済上限を自分で決めておくのがおすすめです）。

日銀が0.75％に上がったら、住宅ローンも必ず0.75％上がりますか？: 必ずではありません。銀行ごとに上げ方が違います。0.75％分をそのまま載せるケースを上限目安に、自分の契約内容を確認してください。
5年ルールがあるから、今は何もしなくて大丈夫ですか？: 大丈夫とは限りません。返済額が変わらなくても、未払い利息が積み上がる可能性があります。通知は必ず確認し、上昇分の積立を検討してください。
固定金利に借り換えるべきですか？: 一概には言えません。固定にするメリットは返済額の見通しが立つこと。デメリットは金利が下がったときに恩恵を受けにくいこと、借り換えコストがかかることです。総返済額で比較してください。
借入4,000万円前後で、年間16万円程度の負担増は家づくりをやめるべきですか？: やめる・やめないは家庭の判断です。ただ、「増えた分を含めても暮らせるか」は、3,500万・4,000万・5,000万のいずれでも必ずシミュレーションしてください。建ててから苦しくなるパターンを減らすのがこの記事の目的です。