年収500万円で住宅ローン4000万円はきつい？借りすぎで老後破綻しやすい人の特徴5選

最近、住宅相談でかなり増えているのが、住宅ローンの借りすぎに関する不安です。

「銀行では4,000万円以上借りられると言われた」

「ハウスメーカーから、月々返済なら家賃とあまり変わらないと言われた」

「夫婦でペアローンにすれば、もっと良い家が建てられると言われた」

こういう話、本当に多いです。

結論、年収500万円で住宅ローン4,000万円は、借りられる可能性はあっても、生活まで考えるとかなり慎重に見るべきラインです。

この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、無理な住宅ローンを組んで老後破綻しやすい人の特徴を5つに分けて解説します。

住宅会社の営業担当が悪いと言いたいわけではありません。

ただ、営業現場では「審査に通る金額」と「暮らしていける金額」が混ざって説明されることがあります。

ここを見誤ると、家は建ったのに生活が苦しい、教育費が貯まらない、老後資金が残らないという状態になりかねません。

「コストを抑えつつ、毎日の生活にゆとりを持たせたい」という方は、ぜひハウスメーカー選びの参考にしてくださいね。

年収500万円で住宅ローン4,000万円は本当に危険なのか

最初に、数字で見ておきましょう。

年収500万円の手取りは、家族構成や社会保険料、住民税、扶養状況によって変わります。

ざっくり月平均にすると、手取りは30万円台前半になる方が多いです。

ここに4,000万円の住宅ローンを組むと、返済額は次のようになります。

借入額	金利1.0%・35年	金利1.5%・35年	金利2.0%・35年
3,500万円	約9.9万円/月	約10.7万円/月	約11.6万円/月
4,000万円	約11.3万円/月	約12.2万円/月	約13.3万円/月
5,000万円	約14.1万円/月	約15.3万円/月	約16.6万円/月
5,900万円	約16.7万円/月	約18.1万円/月	約19.5万円/月

※35年元利均等返済・ボーナス払いなしで概算。実際の返済額は金利タイプ、保証料、団信、手数料、借入時期で変わります。

4,000万円を借りると、金利1.0%でも月々約11.3万円。

金利2.0%なら約13.3万円です。

ここに固定資産税、火災保険、地震保険、修繕費、車、教育費、老後資金が乗ってきます。

住宅ローンは月々返済だけで判断せず、住宅ローン以外に毎月2万〜3万円以上の住居関連費がかかる前提で見る必要があります。

年収別の借入額の目安

住宅ローンの安全ラインは家庭によって違います。

ただ、相談現場の肌感としては、年収の7倍を超えるとかなり慎重に見た方がいいです。

年収	かなり慎重に見たい借入額	年収7倍の目安	年収8倍の目安
400万円	2,800万円超	2,800万円	3,200万円
500万円	3,500万円超	3,500万円	4,000万円
600万円	4,200万円超	4,200万円	4,800万円
700万円	4,900万円超	4,900万円	5,600万円

借りすぎで老後破綻しやすい人の特徴5選

ここからは、住宅ローンで苦しくなりやすい人の特徴を5つ紹介します。

今回は、特徴1から5まで順番に見ていきます。

特徴	危険な考え方	起きやすい後悔
特徴1	家賃とローン返済額を比べる	維持費を見落とす
特徴2	今の年収がずっと続くと思う	ボーナス減・役職定年で苦しくなる
特徴3	変動金利は上がらないと信じる	返済額上昇に耐えられない
特徴4	ペアローンで世帯年収を目いっぱい使う	休職・離婚・育休で詰まりやすい
特徴5	営業担当の返済比率をそのまま信じる	借りられる額まで借りてしまう

特徴1｜家賃とローン返済額を比べている

借りすぎで苦しくなる人の特徴1つ目は、家賃とローン返済額を比べていることです。

営業現場でよくあるのが、次のような説明です。

「今の家賃が8万円なら、住宅ローン9万円でマイホームが持てます」

「家賃を払い続けるより、資産になる家を買った方が得です」

この説明、聞こえは良いです。

でも、持ち家には家賃にはない費用があります。

• 固定資産税
• 火災保険・地震保険
• 外壁・屋根・設備の修繕費
• 給湯器やエアコンの交換費
• 庭・外構・シロアリ対策などの維持費

たとえばローン返済が月9万円でも、固定資産税や修繕積立を月割りで考えると、実質負担は月11万〜12万円になることがあります。

ここを見落としていると、入居後に「あれ、思ったより余裕がない」となります。

「家賃並みで買えます」は、固定資産税・修繕費・保険料が別にかかることを前提に聞いてください。

住宅ローン控除で油断しすぎない

住宅ローン控除があるから大丈夫、と考える人もいます。

もちろん、住宅ローン控除は大きな制度です。

国税庁でも、住宅借入金等特別控除の制度が案内されています。

参考：国税庁 住宅借入金等特別控除

ただし、控除は家計の根本的な返済力を増やすものではありません。

税金が戻るからといって、毎月の返済が重すぎる状態を解決できるわけではないです。

特徴2｜今の年収が定年まで続くと思っている

特徴2つ目は、今の年収が定年まで続くと思っていることです。

住宅ローンの審査は、基本的に今の年収を見ます。

でも、家計は35年続きます。

その間に、収入や支出はかなり変わります。

相談でも多いのが、契約時点では払えそうに見えるケースです。

30代前半で残業代もボーナスもある。

子どもがまだ小さく、教育費もそこまでかかっていない。

この状態で返済額を決めると、後から家計が苦しくなりやすいです。

50年ローンは月々を下げられるが、リスクも長くなる

最近は、40年ローンや50年ローンの話も増えています。

たしかに、借入期間を延ばすと月々返済額は下がります。

たとえば5,000万円を金利1.0%で借りる場合、35年なら月々約14.1万円。

50年なら月々約10.6万円まで下がります。

借入条件	月々返済額の目安
5,000万円・金利1.0%・35年	約14.1万円
5,000万円・金利1.0%・50年	約10.6万円

月々で約3.5万円下がるので、審査上は通りやすく見えます。

でも、返済期間が長くなるということは、支払いが老後まで残りやすいということです。

50年ローンは、月々返済を下げる魔法ではなく、返済を将来へ先送りする仕組みです。

30歳で50年ローンを組めば、完済は80歳です。

それまで健康で働けるか、退職金や年金生活に入っても返せるか。

ここまで考えてから選ぶ必要があります。

特徴3｜変動金利は上がらないと信じ込んでいる

特徴3つ目は、「変動金利は上がらない」と信じ込んでいることです。

ここは、今の家づくりでかなり大事です。

長い間、日本では低金利が続いてきました。

そのため、営業現場でも「変動金利で大丈夫ですよ」という説明がよく使われてきました。

ただし、状況は変わっています。

日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策などの大規模金融緩和の枠組みを見直し、2025年1月には短期の政策金利を0.25%引き上げ、0.5%程度としました。

参考：日本銀行 2024年3月の金融政策枠組み見直し

参考：日本銀行 内田副総裁講演 2025年3月

これからの住宅ローンは、変動金利が低い前提だけで資金計画を作らないことが重要です。

金利が上がると返済額はどれくらい増える？

5,000万円を35年で借りる場合、金利が1.0%から2.0%になると、月々返済は約14.1万円から約16.6万円になります。

差額は月約2.5万円。

年間で約30万円です。

借入額	金利1.0%	金利2.0%	差額
4,000万円	約11.3万円/月	約13.3万円/月	約2.0万円/月
5,000万円	約14.1万円/月	約16.6万円/月	約2.5万円/月
5,900万円	約16.7万円/月	約19.5万円/月	約2.9万円/月

※金利上昇時の返済額は、既存借入の金利見直しルール、5年ルール・125%ルール、借入条件によって変わります。ここでは新規借入時の概算として比較しています。

月2万円〜3万円の増加は、家計にかなり効きます。

特に、最初からギリギリで借りている家庭ほど危険です。

特徴4｜ペアローンで世帯年収を目いっぱい借りている

特徴4つ目は、ペアローンで世帯年収を目いっぱい使っていることです。

夫婦それぞれに収入があると、借入可能額は大きくなります。

夫の年収500万円、妻の年収500万円なら、世帯年収1,000万円。

銀行や住宅会社から見ると、かなり大きな家を提案しやすくなります。

でも、ここにはリスクがあります。

厚生労働省の人口動態統計によると、2023年の婚姻件数は47万4,741組、離婚件数は18万3,814組です。

参考：厚生労働省 令和5年人口動態統計

もちろん、離婚件数を見て「だからペアローンは全部ダメ」と言いたいわけではありません。

ただ、住宅ローンは35年続く契約です。

夫婦どちらかの収入が下がった場合でも払えるかは、必ず見ておくべきです。

特徴5｜営業担当の返済比率をそのまま信じている

特徴5つ目は、営業担当から出された返済比率をそのまま信じていることです。

返済比率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額がどれくらいあるかを示す数字です。

住宅ローン審査では、この返済比率が重視されます。

ただし、審査上の返済比率と、生活上の安全な返済比率は違います。

借りられる金額を決めるのは銀行ですが、その金額で生活できるかを決めるのは自分たちの家計です。

たとえば年収500万円で5,900万円を借りると、金利1.0%・35年で月々約16.7万円。

手取りが月33万円前後なら、住宅ローンだけで約半分が消える計算です。

そこに固定資産税や修繕費が加わります。

これでは、家のために働く状態になりやすいです。

相談現場で大事にしているのは、最後の「安心できる額」です。

住宅ローンは、通れば勝ちではありません。

返しながら家族が普通に暮らせて、たまには旅行や外食もできて、教育費や老後資金も積み立てられることが大切です。

年収500万円なら住宅ローンはいくらまでが目安？

では、年収500万円ならいくらまでが目安なのでしょうか。

かなり厳しめに言うと、年収500万円なら3,500万円前後をひとつの目安にしたいです。

4,000万円は、年収の8倍です。

家庭条件によっては成立しますが、金利上昇や教育費、車の維持費がある家庭ではかなり慎重に見た方がいいです。

年収500万円で4,000万円を借りるなら、金利2.0%でも払えるか、固定資産税・修繕費込みでも赤字にならないかを必ず確認しましょう。

年収500万円で確認したい家計ライン

• 住宅ローン返済は月10万円前後に収められるか
• 固定資産税・修繕費を別で月2万〜3万円見ているか
• 車のローンや教育費を含めても赤字にならないか
• ボーナス払いなしでも返せるか
• 金利2.0%でも生活できるか
• 生活防衛資金を残しているか

住宅ローンは、少し余白があるくらいでちょうどいいです。

家を建てた後の人生は、ローン返済だけではありません。

子どもの習い事、旅行、車、親の介護、自分たちの老後。

こうしたお金をすべて削って家だけに使うと、せっかくのマイホームが重荷になります。

住宅ローンで失敗しないために契約前にやること

ここまで読んで「ちょっと不安になってきた」という方もいると思います。

でも、不安になるだけで終わらせなくて大丈夫です。

契約前に次の順番で整理すれば、住宅ローンの失敗はかなり減らせます。

すでに住宅ローンを借りている方も、借りっぱなしで放置しない方がいいです。

金利タイプの見直し、借り換え、繰り上げ返済、家計の固定費削減など、できることはあります。

住宅ローン比較や借り換え診断を使う場合は、広告や診断結果をうのみにせず、手数料・団信・保証料・総返済額まで確認してください。

参考として、住宅ローン比較サービスを使うなら、次のような選択肢もあります。

モゲチェックで住宅ローンを比較する

すでに借りている住宅ローンの借り換えを確認する

※提供：株式会社MFS

よくある質問

年収500万円で4,000万円の住宅ローンは絶対にダメですか？

絶対にダメではありません。ただし、金利上昇、固定資産税、修繕費、教育費、車の維持費まで含めるとかなり慎重に見るべき金額です。貯金・共働き・車なし・子どもの人数など家庭条件によって判断が変わります。

住宅ローンは年収の何倍までが目安ですか？

相談現場の感覚では、年収の7倍を超えると慎重に見たいです。年収500万円なら3,500万円前後がひとつの目安で、4,000万円は条件次第、5,000万円はかなり危険度が高いと考えます。

50年ローンはやめた方がいいですか？

50年ローンは月々返済を下げられる一方で、返済期間が老後まで残りやすくなります。使うなら、35年でも返せる人が資金計画上の余白を作る目的で使うなど、慎重な設計が必要です。

ペアローンは危険ですか？

ペアローン自体が危険なわけではありません。ただし、夫婦二人の収入を目いっぱい使って借りると、育休・休職・離婚・収入減のときに一気に苦しくなります。一人の収入でも最低限の生活が回るか確認しましょう。

まとめ｜借りられる額ではなく、暮らせる額で家を建てよう

最後に、この記事のポイントを振り返ります。

住宅ローンで一番大切なのは、借りられる上限ではなく、家族が安心して暮らせる返済額で考えることです。

最近、「自分たちはいくらまで借りていいのかわからない」という相談が本当に増えています。

家づくりは、土地や間取りより先に予算の上限を決めた方が失敗しにくいです。

予算が曖昧なまま進むと、住宅会社の提案に引っ張られて、気づいたら返済が重い家づくりになってしまいます。

家づくりに迷っている方は、まずはハウスメーカー相性診断で自分に向いている会社を見つけることから始めましょう。