農地に家は建てられる？農地転用の手続き・費用・注意点を解説

田舎への移住ブームなど、家を購入するならのどかな田舎が良いと考える人も少なくはないでしょう。

しかし、田畑だった農地に家を建てるには、手続きが必要なほか、土地の改良が必要なケースも多くあります。
農地の種類や立地によっては、住宅を建てられないケースもあるため、事前確認が欠かせません。

この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、 農地に家を建てるための手続きや費用、注意点を解説します。

農地で後悔のない家づくりをするために、ぜひ最後までご覧ください。

農地に家を建てるメリット

家づくりを検討し始め、分譲地や宅地として販売されている土地を目にする機会が多いでしょう。

実は、田畑の多い地域には、宅地としては売り出されていなくても、購入できる農地が見つかることがあります。

農地に家を建てる主なメリットは、以下のとおりです。

最も大きな魅力は、土地代を抑えやすいこと。

一般的に、農地は宅地よりも土地代が安い傾向があります。また、都市部に比べて地価が安かったり、広い敷地を確保しやすかったりする点も嬉しいポイントです。

自然に囲まれ、落ち着いた環境でのびのびと暮らせるため、子育て世帯やテレワーク中心の方からも注目されています。

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農地は安く購入できる？

一般的に、農地は住宅用の宅地に比べて価格が安い傾向があります。

さらに、全国農業会議所の調査によると、農地の売買価格は全国的に下落傾向が続いています。
令和6年の調査では中田※1は前年から1.2%減、中畑※2も1.0％減という結果も。

※1、2：中田（ちゅうでん）中畑（ちゅうはた）…その地域で収穫量や生産条件が平均的・標準的な田畑のこと

農地価格が下落している背景には、農業従事者の高齢化や後継者不足に加え、農地の買い手が減少していることなどが挙げられています。

農地の購入を検討している人は、価格が下落していると聞くと「買い時なのでは？」と思うかもしれません。
しかし、農地は住宅用地とは異なり、購入したらそのまま住宅が建てられるとは限りません。

農地に家を建てるための手続き「農地転用」とは

農地を農地以外の目的で利用する場合、「農地転用」の手続きが必要です。

本来は、農地をほかの目的で利用することは農地法によって原則禁止されています。現在耕作をしている土地はもちろん、休耕地も例外ではありません。

農地転用手続きにより許可や届出の手続きが完了すると、農地以外の利用ができるようになります。

手続きには時間がかかる場合もあるので、購入を検討している農地が見つかったら、早めに手続きにとりかかりましょう。

この章では、手続き方法について詳しく解説します。

なお、農地転用できない土地も存在します。
詳しくは、「農地転用できないケースもある」を参照してください。

農地がある場所によって手続きが異なる

農地転用の手続きは、農地が市街化区域にあるか、市街化調整区域にあるかによって異なります。

そのため、まずは農地がどちらの区域にあるか確認することが大切です。

土地には「市街化区域」と「市街化調整区域」があり、都市計画法に基づき自治体ごとに指定されています。

国土交通省では、市街化区域を「優先的かつ計画的に市街化を図る区域」、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」としています。

まずは、自治体や不動産会社に問い合わせをして、どちらの区域にあるのか確認しましょう。

多くの自治体では、市街化区域か市街化調整区域かを確認できる都市計画図を公開しています。住所や地番から確認できる場合もあるため、事前に調べてみてください。

次に、市街化区域・市街化調整区域それぞれの農地転用手続きについて解説します。なお、自治体によって必要書類や手続きの流れが異なる場合があるため、目安として確認してください。

農地転用の手続きの流れ｜市街化区域

農地転用の手続きの流れ｜市街化調整区域

農地転用に必要な主な書類

農地転用で必要な書類は、自治体や転用目的によって異なります。

一般的には、以下のような書類が必要です。

また、相続した農地や、第三者が利用している農地などでは、追加書類が必要になる場合があります。詳細は自治体の農業委員会へ確認しましょう。

農地転用にかかる費用目安

農地は宅地よりも価格が安い傾向です。しかし、農地転用やインフラ整備などの費用が発生するため、総費用では宅地と変わらない、もしくはそれ以上かかるケースもあります。

農地に家を建てる際にかかる費用は、主に以下のとおりです。

農地転用の申請・手続きにかかる費用

農地転用の申請・手続きにかかる費用目安は数十万円

農地転用の申請・手続きは、土地の状況により必要経費が異なります。

手続きをするにあたって、必要な書類を取得するためにも1通あたり数百円から数千円程度かかります。

また、手続きは専門的な知識を要するため、不動産会社や行政書士などのプロの手を借りるのが一般的です。
それに伴って、仲介手数料が発生しますが、依頼先に応じて費用が変わります。

ほかにも、登記簿の地目（土地の用途）変更費用、土地の境界線を確認するための測量が必要です。

一例として、農地転用に関する費用シミュレーションは以下になります。

項目	金額
書類取得	約5,000円
行政書士報酬	約8万円
測量	約50万円
地目変更登記	約8万円
合計	約66万円

※シミュレーションで算出した金額は一例です。実際の費用とは異なる場合があります。

インフラ整備にかかる費用

農地では、住宅用の電気・ガス・水道などのライフラインが整備されていない場合があります。

そのため、新たに引き込み工事が必要になるケースが多い傾向です。

引き込み工事の費用は、道路からの距離や周辺環境、工事内容によって大きく異なります。
主なインフラ整備の種類と費用目安は以下のとおりです。

ガス管の引き込み	約1万～2万円／m
水道管の引き込み	約1.5万～2万円／m
電気配線の引き込み	数十万円程度（条件による）

なお、周辺の状況によっては、ライフラインの引き込みが難しかったり、多額の工事費がかかったりする場合があります。
まずは、管轄の自治体で引き込みが可能か確認しましょう。

地盤調査・地盤改良費用

住宅を建てる場合、例外なく地盤調査が実施されます。

農地は田や畑として利用されてきたため、宅地よりも地盤が軟弱な場合があります。地盤調査により軟弱な土地と結果が出た場合、地盤改良は欠かせません。

地盤調査にはいくつかの種類があり、土地や建物の規模に応じて調査方法が異なります。

代表的な地盤調査の方法・特徴・費用相場は以下です。

地盤調査	特徴	費用相場
SWS試験（スクリューウエイト貫入試験）	戸建住宅において、最も一般的な調査方法。 軽量な機械で実施でき、調査費用もリーズナブル。	5万円～10万円前後
SDS試験（スクリュードライバーサウンディング試験）	SWS試験では詳細な評価が難しい地盤で採用されることがある。	8万円〜10万円前後
表面波探査法	騒音や振動が少なく、狭い土地でも実施しやすい。 地中に障害物がある場合や、既存の建物がある場合に適している。	8万円前後
ボーリング調査	地盤調査の中で最も精度が高く、地盤改良が必要なエリアなどで実施される。 大がかりな機械を使用するため、コストが高い。	20万円～30万円前後

土地の整備が必要となった場合、土地の広さや整備内容によって異なります。

参考として、国税庁が公表している東京都の宅地造成費の金額は以下のとおりです。

工事費目		造成区分	金額
整地費用	整地	面積1平方メートルあたり	800円
	伐採・伐根		1,100円
	地盤改良		2,300円
土盛費		土盛体積1立方メートルあたり	8,000円
土止費		擁壁の面積1平方メートルあたり	91,800円

参照：令和8年分 財産評価基準書 東京都 宅地造成費の金額表｜国税庁

【注意】農地転用を行うときに気をつけたい4つのポイント

農地に住宅の建設を検討している場合、気をつけておきたいポイントがあります。

知らずに農地転用を行うと、後悔してしまうこともあるので、以下の4点は必ずおさえておきましょう。

ポイント1.農地転用できないケースもある

農地によっては、転用ができない場合があるため注意が必要です。

許可の基準として「立地基準」と「一般基準」が設けられています。

立地基準は、農地を分類しており、その中で農地転用ができるもの、できないものがあります。

区分	特徴	転用の可否
農用地区域内農地	特に生産性が高い農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えた農地	原則不許可
第1種農地	生産性の高い農地	原則不許可
第2種農地	市街地化が見込まれる区域内の農地、または生産性の低い小集団の農地	条件により許可
第3種農地	市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内の農地	原則許可

農地転用が許可されるのは第2種農地と第3種農地です。

第1種農地・農用地区域内農地・甲種農地では、原則として農地転用が認められていません。ただし、例外的に許可される場合もあります。

そして、一般基準では「申請どおりに転用が実施される見込みがあるか」「周辺の農地に影響はないか」「一時転用後に、確実に農地に復元されるか」が審査されます。

立地基準・一般基準のいずれかの基準を満たしていなければ許可がおりないので、気をつけましょう。

とくに、市街化調整区域では、農地法に加えて都市計画法の制限も受けるため、市街化区域より許可の要件が厳しくなる傾向があります。

ポイント2.地目変更登記を1カ月以内に行う

農地を宅地として利用する場合は、登記簿上の地目も「農地」から「宅地」への変更が必要です。

地目変更登記は、地目に変更が生じた日から1カ月以内に申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される場合があります。

なお、住宅ローンによっては、地目変更の完了が融資実行の条件となるケースもあります。そのため、地目変更が完了していないと融資が受けられない可能性があるので、事前に金融機関に確認しましょう。

ポイント3.固定資産税額が高くなる

農地転用により宅地に変更されると、固定資産税が高くなります。

農地は農業を保護する目的から固定資産税が低く設定されています。一方、宅地は住宅用地として評価されるため、農地より税額が高くなるのが一般的です。

元々持っていた土地であっても、地目変更後はこれまでより固定資産税の負担が増える可能性があります。住宅ローンや建築費だけでなく、毎年かかる維持費として固定資産税も考慮して資金計画を立てましょう。

なお、固定資産税は毎年1月1日時点の土地・家屋の所有者に対して課税され、税額は各自治体が評価額に基づいて決定します。

ポイント4.接道義務を満たす必要がある

農地転用を行って家を建てる場合、敷地が「建築基準法上の幅員4m以上の道路」に「2ｍ以上接している」必要があります。※都市計画区域および準都市計画区域内に適用される規定
これを「接道義務」と言います。

たとえば、農地が続くエリアなどで、細いあぜ道しか接していない土地は、住宅を建てられない可能性があります。

理由としては、火災や地震などの非常時に、緊急車両がスムーズに進入できるようにするためです。安全な住環境を維持するため、接道義務は設けられています。

よくある質問Q＆A

農地を購入した方が宅地を購入するより安いですか？

農地は宅地より価格が安い傾向ですが、農地転用や地盤改良、インフラ整備などの費用がかかる場合があります。

土地価格だけでなく、トータルコストを比較して検討しましょう。

農地転用にはどれくらいの期間がかかりますか？

市街化調整区域では、許可申請が必要となるため、申請から許可まで約2か月かかる自治体もあります。

ただし、審査内容は自治体によって期間は異なるため、余裕を持ってスケジュールを立てましょう。

農地を購入したいとき、どこに相談すればいいですか？

農地を購入したい場合は、まず購入を希望する地域の農業委員会や、農地を取り扱っている不動産会社へ相談しましょう。

農業委員会では、農地の売買や農地転用に関する制度・手続きについて相談でき、不動産会社では土地探しや購入手続きをサポートしてもらえます。まずは農業委員会で制度を確認し、その後、不動産会社と相談しながら土地探しを進めるとスムーズです。

まとめ｜農地に家を建てるなら事前準備が大切

農地でも、農地転用などの必要な手続きを行い、各種条件を満たせば家を建てられる場合があります。