【2026年最新】賃貸併用住宅は「やめとけ」？5つのデメリットと後悔しないハウスメーカー4選

ここ数年、建築費の高騰や金利の上昇傾向が続き、都心部で普通のマイホームを持つハードルは非常に高くなっています。「少しでも住居費を抑えたい」と、家賃収入を得られる賃貸併用住宅に興味を持つ方も多いでしょう。

そこでこの記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが最新金利や期待利回りの調査データから、賃貸併用住宅のメリット・デメリットや失敗しないための事前チェックポイントまでを徹底的にまとめました。

最後まで読めば、自分たちが賃貸併用住宅を建てるべきか、それとも普通の戸建てにするべきかが判断できるようになります。

賃貸併用住宅に強いハウスメーカーも厳選して紹介しているので、検討中の方は参考にしてください。

住宅ローンが実質タダ？！賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅を一言でいうと、「一つの建物の中に、自分が住むスペースと、他人に貸し出すスペースが共存している家」のことです。

通常マイホームは支出（住宅ローンの支払い）を生むだけですが、賃貸併用住宅は収入（家賃）を生んでくれるのが最大の特徴です。

なぜ人気？ 最大のメリットは「住宅ローン」が使えること

本来、投資用のアパートを建てる際は、金利の高い「不動産投資ローン」を組む必要があります。

しかし、賃貸併用住宅で「建物の50%以上を自宅部分」にする場合、金利の低い「住宅ローン」が利用できるのです。

2026年1月時点では、各ローン金利は以下のようになっています。

ローンの分類	金融機関・制度名	適用金利（年率）	金利タイプ・備考
住宅ローン	フラット35	2.080%	固定・最多金利 ※融資率9割以下
	住信SBIネット銀行	0.65％～	変動金利
	りそな銀行・埼玉りそな銀行	0.64％～	変動金利
子育て世代向け賃貸住宅ローン	子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資	1.54% 〜 2.25%	全期間固定（15年〜35年）
投資用不動産ローン	オリックス銀行	2.175%～4.175％	変動金利 ※団信含む
	三井住友信託銀行	2.975%	変動金利 ※団信含む
	SBI新生インベストメント＆ファイナンス	2.95% 〜 4.50%	変動金利 ※団信の有無によって変動

ローン金利を抑えつつ家賃収入を住宅ローンの返済に充てることで、実質の住居費をゼロにする、あるいはプラスにすることも可能です。

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出典
最新の金利情報｜長期固定住宅ローン【フラット３５】
金利 | NEOBANK 住信SBIネット銀行
住宅ローン｜りそな銀行・埼玉りそな銀行
賃貸住宅建設融資｜住宅金融支援機構
投資用不動産ローン店頭表示金利｜オリックス銀行
ローン金利 | 三井住友信託銀行
不動産購入ローン｜新生インベストメント＆ファイナンス

キケン？賃貸併用住宅は「やめとけ」と言われる5つの理由

賃貸併用住宅は、不動産投資としてもマイホームとしても中途半端になるリスクが高いです。

ここでは、賃貸併用住宅の検討者が必ず知っておくべき5つの大きな落とし穴をチェックしていきましょう。

1. 投資として見ると効率が悪い

賃貸併用住宅は「マイホーム」と「投資物件」のハイブリッドですが、実際にはどちらとしても中途半端になりがちです。

賃貸併用住宅の表面利回りは2％～3％が相場です。そこから管理費や固定資産税、ローンの利息などを差し引くと、実質利回りは1％台まで下がることもめずらしくありません。

都内の好立地で建てられるのであれば表面利回りは4％台も狙えますが、実質利回りは2～3％程度になることが多いです。

賃貸用不動産の利回りについて、投資家への最新アンケート調査結果から見てみましょう。調査は2025年5月に実施されたものです。

都市名	ワンルームタイプ	ファミリータイプ
東京（城南エリア）	3.7%	3.8%
横浜	4.3%	4.3%
大阪	4.3%	4.3%
名古屋	4.5%	4.5%
福岡	4.5%	4.5%
京都	4.6%	4.6%
神戸	4.7%	4.7%
札幌	5.0%	5.0%
仙台	5.0%	5.0%
広島	5.0%	5.1%

最新の調査によれば、東京・城南エリアのワンルームマンションにおける実質期待利回りは3.7%でした。

では、賃貸併用住宅の利回りを1.9%、賃貸部分に投じた費用を4,000万円と仮定して計算してみましょう。

• 賃貸併用住宅（実質利回り 1.9％）の場合
  年間の収益：4,000万円 × 1.9％ ＝ 76万円（月々約6.3万円）
• 東京・城南エリアのワンルームマンション（実質利回り 3.7％）の場合
  年間の収益：4,000万円 × 3.7％ ＝ 148万円（月々約12.3万円）

同じ4,000万円という借金を背負っていても、利益には年間で72万円もの差がつきます。また、同じ資金をREIT（不動産投資信託）などに投じれば、管理の手間なくより高い利回りを得られる可能性も。

単純に投資で考えれば、賃貸併用住宅は決して良い条件とは言えません。

空き室や修繕費用、手間を考えた時に元が取れるのか、事前に自分でもしっかりシミュレーションしておきましょう。

出典
第52回 「不動産投資家調査 」

2. 売りたくても売れない？流動性の低さ

と考える方も多いのではないでしょうか。

しかし賃貸併用住宅は、買い手が付きにくい物件でもあります。

自分がマイホームを買うと考えるとわかりやすいですね。例えばマイホームを探している人は、自分たち家族だけで気兼ねなく暮らせる自由とプライバシーを重視します。

すぐ隣や上下に他人が住んでいる賃貸併用は大きな不安材料になり、敬遠されることが多いです。

結果、そのエリアで、あえて中古の賃貸併用住宅を探しているという買い手を待つしかありません。

3. 大家と入居者が近すぎるストレス

賃貸併用住宅の特徴である入居者との近さは、大家・入居者双方にとって大きなストレス要因でもあります。

入居者にとって、大家が隣や上下に住んでいる環境は窮屈です。常に見られている感覚があり敬遠されやすく、空室が長引く原因にもなります。

一方オーナー側も、生活音やゴミ出し、マナーに神経をすり減らすことになります。トラブルが起きても、自分にとってもマイホームなので簡単に距離を取れません。

4. 2棟目が買えなくなる債務超過のリスク

将来的に不動産投資を拡大したい人にとって、賃貸併用住宅は大きな足かせになることも。

住宅ローンは個人の年収を基準に貸し出されるため、物件の資産価値以上の融資が通ってしまいます。しかし銀行が資産として再評価すると、ローン残高が物件価値を上回る債務超過になりやすいです。

住宅ローンかつ債務超過の状態だと、フルローンで好条件融資は極めて難しいのが実情。
結果として2棟目の融資は条件が厳しくなるケースが多いです。

賃貸併用住宅だけではなく、2棟目も視野に入れたいという方は特に慎重に検討しましょう。

5. 超長期ローンのリスク

賃貸併用住宅では、35年以上の長期ローンを組む方が多いでしょう。しかし、賃貸経営の視点で見るとこの期間の長さはリスクが大きいです。

10～15年も経てば給湯器やエアコンは故障し、外壁・屋根・防水工事などの大規模修繕も必要になります。同時に、建物の老朽化で家賃は確実に下がることも念頭に入れなくてはなりません。また変動金利で借りた場合は金利の上昇リスクもあります。

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賃貸併用住宅のメリットは？

デメリットを中心に解説してきましたが、もちろん賃貸併用住宅を建てて成功されている方もいます。

ここからは賃貸併用住宅のメリットについても見ていきましょう。

1. 住宅ローンの返済負担を家賃で軽減できる

そこで注目されているのが賃貸併用住宅。賃貸併用住宅では賃貸部分から得られる家賃をローン返済に充てられます。

万が一勤務先の事情で個人の収入が減った場合でも、家賃収入が返済を支えるためローン破綻のリスクの分散になるのも魅力。

個人の給料だけでローンを返すよりも月々の実質的な住居費を大幅に抑えることが可能です。立地やプランによっては、家賃収入がローン返済額を上回るケースもあります。

賃貸併用住宅で成功するためには事前の調査が欠かせません。また周りに大家の経験がある人がいれば積極的に話を聞いておくと良いでしょう。

賃貸併用住宅の事前チェックポイントは「賃貸併用住宅を契約する前にチェックしておきたいこと」をぜひ確認してください。

2. 理想の間取りで住居部分と貸し出し部分を設計できる

注文住宅として建てる場合、オーナー自身の生活動線と賃貸物件としての収益性を両立させた設計が可能です。

居住部分に自身の希望を反映させつつ、賃貸部分は地域のニーズに合わせた間取りや設備を導入できるため、建売住宅や中古マンションでは難しい「こだわり」と「実益」の細かい調整が叶います。

3. 完済後は安定した老後資金になる

住宅ローンを完済した後は、それまで返済に回していた家賃収入がそのまま手元に残る収益になります。

通常の住宅であれば住居費がなくなるだけですが、賃貸併用住宅の場合は住む場所を確保しながら継続的な現金収入を得られるので、自分の年金代わりにしたり修繕費に充てたりといったことが可能です。

4. 生命保険の代わりになる（団体信用生命保険）

ローン契約時に加入する団体信用生命保険（団信）により、オーナーに万が一のことがあればローンの残債がゼロになります。

この場合、遺された家族にはローンのない自宅だけでなく、その後の生活を支えるための賃貸収益を生む物件がそのまま残ることに。

一般の生命保険で住居費と生活費の両方を確保しようとするよりも効率的な備えになる点は、大きなメリットです。

賃貸併用住宅を契約する前のチェックリスト

賃貸併用住宅は、単なるマイホーム購入ではなく立派な経営です。数千万単位の負債を抱える前に、客観的なデータに基づいた調査が欠かせません。

後悔を避けるために最低限調べておくべき、4つの事前チェックポイントを見ていきましょう。

1. 統計データで地域の賃貸需要を把握する

「駅に近いから大丈夫だろう」といった主観的な判断は非常に危険です。

賃貸併用住宅に限らず不動産投資においては周辺の調査や需要は必ず自分で確認するのが鉄則。不動産会社などに丸投げすると大半は失敗します。

例えば、単身世帯が急増している地域でファミリー向けの間取りを配置しても、安定した稼働は望めません。地域の属性に合致したターゲット設定ができているか、データから逆算して間取りを検討する必要があります。

また、周辺の競合物件の成約事例や空室率も必ず調査しましょう。

参考
e-Stat｜政府統計の総合窓口

2. 複数の不動産会社に家賃相場を確認する

ハウスメーカーが提示する収支シミュレーションの「想定賃料」を、そのまま信じてはいけません。

建築予定地の周辺にある不動産仲介会社を複数社回り、賃料相場がどれくらいかヒアリングを行いましょう。

• この間取りなら、実際にいくらで客付けができるか？
• 周辺で空室が目立つ物件の特徴は何か？

現地の声を聞くことで、見積もりの数字が妥当かどうかを厳しく検証できます。

3. リスクを想定した収支シミュレーションを行う

新築時の満室状態を前提とした計画は、数年以内に破綻するリスクがあります。
シミュレーションは必ず厳しめの条件で計算しましょう。

賃貸物件には様々なリスクが伴います。例えば以下のようなリスクは確実に想定しておくべきでしょう。

• 家賃の下落と空室
  新築から10年、20年と経過すれば家賃は必ず下落します。また、常に満室であるとは限りません。
  空室率10%、家賃下落率年1%といった条件でもローンを返済できるかを確認しましょう。
• 金利の上昇
  低金利の住宅ローンであっても、将来の金利上昇は返済額を押し上げます。
  金利が1〜2%上昇しても耐えられる余力があるかが判断基準となります。

4. 管理会社選びは慎重に行う

賃貸併用住宅特有のリスクは、オーナーと入居者が同じ建物に住むことによるトラブルです。騒音やゴミ出し、共用部の使い方を巡って入居者と対立した場合、オーナー自身が対応するのはストレスがかかりますよね。

そのため、入居者との間に立ち、プロとして毅然と対応してくれる管理会社選びが極めて重要です。

また、入居者に「隣に大家が住んでいる」ことを意識させないような配慮に慣れている会社だと頼りになります。管理費用が相場より極端に高くないかなども確認すると良いでしょう。

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賃貸併用住宅が向いている人・注意が必要な人

賃貸併用住宅の購入は、マイホームを買うこととアパートを経営することを同時に行うため、人によって向き不向きがはっきり分かれます。

ここまでの内容をふまえ、どんな人に適しているのかをまとめました。自分はどっちか、ぜひ判断基準にしてくださいね。

賃貸併用住宅が向いている人

注意が必要なのは、こんな人

賃貸併用住宅の実績が豊富なハウスメーカー4選

「賃貸併用住宅に興味はあるけど、どこに相談すればいい？」と悩む方も多いのではないでしょうか。

通常の家づくりと違って、賃貸併用住宅は居住空間と賃貸スペースを一棟にまとめるので、ノウハウのないハウスメーカーに頼むのは失敗の元です。

ヘーベルハウス

坪単価：105～115万円

戸建てでは苦戦が続くヘーベルハウスですが、実はアパートなどの非住宅分野では躍進が続いているハウスメーカーです。

構造は軽量・重量鉄骨で、強度が強く大空間も得意です。独自のALCコンクリート「ヘーベル」で火災や地震に強く、資産価値が落ちにくいのも多くの方から選ばれる理由になっています。

参考
アパート経営・土地活用の知恵袋｜ヘーベルメゾン

積水ハウス

坪単価：120～150万円

積水ハウスは賃貸併用住宅を検討する方は必ずと言っていいほど候補に入れているハウスメーカー。トップクラスの建築実績、提案力、ブランド力を持ち、賃貸住宅のノウハウも豊富です。

賃貸ブランド「シャーメゾン」の知名度も高く、集客力も高いのが特徴。鉄骨だけではなく木造も選べるため、外観デザインのこだわりにも柔軟に対応してくれます。

パナソニックホームズ

坪単価：120～140万円

高い制震技術を持つパナソニックホームズも要チェックです。独自の「地震あんしん保証」は、地震による建物の全壊・半壊時に建て替えや補修費用を保証する手厚さ。

賃貸併用住宅「ビューノ5」もラインナップしており、実績も豊富です。

また、パナソニックホームズの住設設備をお得な価格で導入できる点も人気の理由です。

レスコハウス

坪単価：90万円～

コンクリートのパネルを箱状に組み立てる「WPC工法」を採用しています。

災害への強さも折り紙付きで、自宅としての安心感と賃貸物件としての頑丈さを両立させたい人に向いています。

ヒノキヤグループ傘下なので、人気の全館空調システム「Z空調」も採用可能です。

ここで紹介したハウスメーカーは、4社とも法人提携紹介制度が利用可能です。

本体価格の割引や優秀な営業担当者の紹介など多くの特典があるので、検討中の方はぜひチェックしてくださいね。

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賃貸併用住宅に関するよくある質問（Q＆A）

住宅ローンは絶対に使えるの？

自分の住むスペースが半分以上であれば使えます。

ただ、その条件を守るために稼げない自宅部分を広くする必要があり、結果として投資としては稼ぎにくい家になる点に注意が必要です。

賃貸併用住宅を10年経営するとどうなる?

10年経過すれば新築プレミアムが無くなるので、家賃は下がる傾向があります。

また、外壁にサイディング等を採用した場合は塗替え時期です。他にもシロアリ対策や給湯器交換、エアコンなどもチェックし、場合によっては交換が必要になります。

まとめ｜賃貸併用住宅を本格的に検討するならここをチェック

ここまで、賃貸併用住宅のメリット・デメリットから実際に契約する前にチェックすべきことまで解説してきました。 最後に、重要なポイントを整理します。

家づくりは下調べをせずに進めると完成後に「え？もっと良い会社あったじゃん！調べておけばよかった〜！」と後悔する人が続出します。

そのため、まずやるべきは

建てたいエリアに、「どんな住宅会社があるのか？」を知るところから始めるのがオススメ

とはいえ、一つずつ調べていくのも大変なので、最近は、一度にカタログが取り寄せできる「一括資料請求サイト」が人気です。

しかし、一括資料請求サイトということもあり、サイト選びを間違えると、カタログが届かなかったり、強引な営業を受けることにもなります。

良質な資料請求サイトを利用して、まずは興味がある会社をピックアップしましょう。

たくさんの中から最もおすすめな資料請求サイトは、下記の3つ

この3つは、大手企業が運営しており、登録されている住宅会社は厳しい審査をクリアしている会社のみです。

そのため、カタログを取り寄せたからといって強引な営業をしてこないため、まずはカタログを集めて情報収集する家づくり初心者さんには大変メリットの大きいサービスです。

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