分譲マンションは本当に買った方がいい？仕組み・資産性・費用を建築士がまるごと解説

住宅購入を考え始めたとき、このような疑問を感じる人は少なくありません。

分譲マンションは、賃貸とは異なり一戸一戸を購入して所有する住まいです。
そのため、費用の考え方や将来の選択肢など、事前に知っておきたいポイントが多くあります。

この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、分譲マンションの基本から賃貸との違い、新築・中古の比較、費用・資産性・向き不向きまでまとめて解説します。

住まい選びで迷われている方は、ぜひ参考にしてみてください。

分譲マンションとは？種類と特徴をわかりやすく解説

マンションにはいくつかの種類があり、住まいの仕組みやルール、費用の考え方も異なります。

ここではまず、マンションの種類と分譲マンションの所有の仕組みから見ていきましょう。

マンションの種類

マンションは、住まい方によって下記の3種類に分けられます。

それぞれ解説します。

分譲マンション（購入して所有する）

分譲マンションは、各住戸ごとに購入して所有できる住まいです。

これは「区分所有」という考え方によるもので、建物の一部を個人が所有しながら、共用部分は所有者全員で共有する仕組みです。

たとえば、購入した住戸（専有部分）は自分の資産として自由に使えますが、エントランスや廊下、エレベーターなどは住民全員で管理します。

分譲マンションは、自分の住戸は所有しつつ、建物全体は住民全員で管理する住まいといえるでしょう。

賃貸マンション（建物オーナーから借りて住む）

賃貸マンションは、建物の所有者から部屋を借りて住む仕組みの住まいです。

マンションの建物や部屋は大家や不動産会社などの貸主が所有しており、入居者は賃貸借契約を結んで一定期間その部屋を借りて住みます。

賃貸マンションでは、入居者は借主（賃借人）として住み、家賃を支払います。

賃貸マンションは、部屋の所有権は持たず、契約に基づいて住まいを借りて利用する住まいといえます。

分譲賃貸マンション（分譲マンションの1室を賃貸として借りる）

分譲賃貸マンションとは、分譲マンションとして販売された住戸を、区分所有者（個人オーナーなど）が賃貸として貸し出している住まいのことです。

入居者は賃貸マンションと同様にオーナーと賃貸借契約を結んで部屋を借りて住みます。

ただし、建物自体は分譲マンションのため、入居者もマンションのルールに従う必要があります。

分譲賃貸は、分譲マンションの設備や品質を持ちながら、賃貸として住める住まいといえます。

分譲マンションの所有の仕組み

マンションの所有の仕組みは、次の3つに分けられます。

マンションでは区分所有者全員で「管理組合」をつくり、管理規約や総会の決議に基づいて建物を管理するため、日常管理のための管理費や、将来の大規模修繕に備える修繕積立金を毎月支払うのが一般的です。

賃貸と購入はどっちがいい？違いと選び方を整理する

賃貸と購入のどちらがいいかは、「家を資産にするか」「身軽さを取るか」で決めると良いでしょう。

それぞれの違いを整理しながら、自分に合った住まいを考えていきましょう。

賃貸と分譲マンションの違い

賃貸と分譲マンションの主な違いをまとめました。

比較項目	分譲マンション	賃貸マンション
毎月の支払い	住宅ローン＋管理費・修繕積立金	家賃＋共益費
将来の資産	購入時点から所有資産になる （完済後は売却・賃貸も可）	資産にはならない
リフォーム	専有部分なら自由に可能	原状回復の義務があり、原則不可
設備の質	永住向けにグレードが高い傾向	コスト重視でシンプルな傾向
住み替え	売却や貸し出しの手間がかかる	退去手続きだけで身軽

賃貸か購入か迷ったときの考え方

損得だけで判断するのではなく、自分のライフプランに合っているかどうかで選ぶことが大切です。

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新築マンションと中古マンションの違い

続いて、新築マンションと中古マンションの違いを簡単に紹介します。

以下、それぞれの定義と特徴について解説します。

新築マンションと中古マンションの定義

新築マンションと中古マンションの違いは、主に「築年数」と「居住歴」にあります。
不動産広告では、新築と中古が明確なルールで区別されているためです。

一般的に、新築マンションと中古マンションは次のように区別されます。

新築と中古の違いは、単に新しさだけではなく「未入居かどうか」も定義に含まれます。逆に、未入居であっても一年以上経過した場合は中古扱いになるのです。

新築マンションと中古マンションの特徴

新築マンションと中古マンション、それぞれの特徴を見ていきましょう。

新築は新しさや仕様の自由度、中古は価格を抑えやすい点と実態の見えやすさが大きな特徴です。

分譲マンション選びで見るべき価格と資産性のポイント

満足度の高いマンション選びには、家計を圧迫しないための「コスト管理」と、将来の売却や賃貸も見据えた「価値の目利き」の両立が不可欠です。

購入を決断する前に必ず押さえておきたい、購入費用と資産価値の基本を解説します。

物件価格ではなく「毎月の支払額」で考える

マンションを購入するときは、毎月の支払額で無理のない予算かどうかを考えることが大切です。
住宅ローンの返済額だけを見て購入を決めてしまうと、管理費や修繕積立金などが加わって毎月の負担が想定以上になるケースがあるためです。

主な費用は下記のとおり。

資産性を左右する4つのポイント

「いつか売るかもしれない」「将来は賃貸に出すかも」と考えているなら、マンション選びに資産性の視点は欠かせません。

マンションによっては、管理規約で賃貸を制限・禁止している場合がありますのであらかじめ確認しておきましょう。

マンションの資産性は、次の4つのポイントで左右されます。

また、賃貸に出す場合でも入居者が決まりやすく、資産価値が下がりにくいマンションといえるでしょう。

分譲マンションのメリット4つ

マンションのメリットは、下記の4つです。

それぞれ具体的に見ていきましょう。

1_設備の充実

マンションは長く住むことを前提として、利便性の高い設備が整っている物件が多いのが特徴です。

たとえば、次のような設備があります。

2_資産性

マンションは住むだけでなく、資産として活用できる点もメリットです。

具体的には、次のような活用が考えられます。

3_住まいの安定性

分譲マンションは、賃貸住宅のようにオーナーの事情で退去や契約終了を求められる心配がほとんどないため、安定して住み続けやすい住まいです。

賃貸では、下記の理由で退去が必要になることがあります。

4_管理のしやすさ

マンションは管理組合や管理会社が建物の管理や修繕を行う仕組みになっているため、住まいの維持管理の負担が比較的少ない点もメリットです。

たとえば、次のような管理が行われます。

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分譲マンションのデメリット・後悔ポイント3つ

メリットは裏を返せば、デメリットにもなります。

マンションのデメリットとしてあげられるのは、次の3つです。

それぞれ解説します。

1_維持費や管理費の負担

マンションでは、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金などの維持費が毎月かかります。
建物を住民全員で共同管理する仕組みのため、これらの費用負担は避けられません。

こうした将来の費用負担や不測の事態にも備えて、余裕のある資金計画が必要です。

2_売却や住み替えのリスク

マンションは資産になりますが、必ずしも希望通りに売却できるとは限りません。
資産性を左右する4つのポイントで述べたとおり、不動産価格は市場状況や立地条件などによって変動するためです。

将来の住み替えを考えるなら、自分たちのライフスタイルだけでなく「他人が買いたいと思う家かどうか」という視点も含めて物件を選びましょう。

3_近隣や管理に関するトラブル

マンションでは多くの住民が同じ建物で生活するため、生活音やルールに関するトラブルが発生する可能性があります。

よくあるトラブルには、次のようなものがあります。

トラブルを完全に避けることは難しいですが、中古マンションの場合は掲示板の貼り紙の内容や管理組合の議事録などから、過去のトラブルの有無や住民の雰囲気をある程度把握できる場合があります。

分譲マンションの価格相場

マンションの大まかな価格を把握するために、エリアごとの新築マンションの価格水準と中古マンションの取引価格を紹介します。

新築マンションの価格水準

不動産経済研究所における2025年のまとめによると、全国平均は6,556万円、首都圏の平均価格は9,182万円となっています。

エリア別のデータは、次のとおりです。

エリア	平均価格
東京23区	1億3,613万円
神奈川県	7,165万円
埼玉県	6,420万円
千葉県	5,842万円
札幌市	6,022万円
仙台市	5,766万円
名古屋市	3,941万円
大阪府	5,088万円
兵庫県	5,576万円
京都府	5,790万円
広島市	5,248万円
福岡市	5,305万円

東京都内の価格は特に高い傾向があり、首都圏全体の平均価格を押し上げる要因となっています。

参考資料：
不動産経済研究所｜首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ
不動産経済研究所｜全国 新築分譲マンション市場動向 2025年

中古マンションの取引価格

Market Watch 〔全国版〕によると、中古マンション相場は下記のとおりです。

エリア	平均成約価格
東京都	約7,172万円
神奈川県	約4,009万円
大阪府	約3,656万円
千葉県	約3,170万円
埼玉県	約3,109万円
京都府	約3,115万円
福岡県	約3,099万円
愛知県	約2,652万円
北海道	約2,597万円

上記2つのデータは、専有面積や築年数、立地などが異なるさまざまな物件を含めた平均価格です。

分譲マンションにかかる費用と維持費

ここでは、購入時にかかる費用と長期にかかる費用の2つに分けて解説します。

費用の全体像を把握しておくと、資金計画を立てやすくなります。

購入時にかかる費用（頭金・諸費用）

マンション購入時には、物件価格以外にも頭金や諸費用などの初期費用がかかります。

住宅ローンの借入額・頭金・諸費用の合計が、マンション購入の総予算です。

頭金の金額は購入者によって異なりますが、住宅金融支援機構「【フラット35】利用者調査（2024年度）」によると、分譲マンション購入者の頭金の平均は約23.9％となっています。

※調査における「手持金」には、自己資金のほか、親族からの援助なども含まれている可能性がありますが、「頭金」として捉えて紹介しています。

登記費用や不動産取得税、融資事務手数料などのさまざまな諸費用がかかりますが、目安は次のとおりです。

種類	諸費用の目安
新築マンション	物件価格の3〜6％程度
中古マンション	物件価格の6〜9％程度

たとえば6,000万円の物件なら、180万円〜540万円程度の初期費用が必要です。

頭金と諸費用を合わせると、物件価格とは別にまとまった資金が必要になることを念頭に置いて資金計画を立てましょう。

長期にかかる費用（維持費・税金）

マンション購入後も、維持費や税金などの費用が継続的にかかります。

首都圏における中古マンションのデータ（2024年度）の維持費は、下記のとおりです。

指標	管理費	修繕積立金	合計
1戸当たり（月額平均）	13,847円	13,177円	27,024円
1㎡当たり（月額平均）	216円/㎡	205円/㎡	421円/㎡

維持費の合計は月2〜4万円程度になることも珍しくありません。

固定資産税や都市計画税は毎年かかり、自治体や物件の評価額によって金額が変わります。
また、駐車場代なども利用する場合は別途費用がかかります。

参考資料：東日本レインズ（公益財団法人 東日本不動産流通機構｜首都圏中古マンション「管理費・修繕積立金」最新版（2024年度）

月々の支払いシミュレーション

ここでは一例としてシミュレーションしてみます。

※金利は金融機関や金利タイプ（変動・固定）によって異なりますが、ここでは年0.8％で試算しています。

上記の場合、住宅ローンの毎月返済額は約12.5万円です。
さらに、仮定の金額ではありますが次の費用がかかります。

項目	月額
住宅ローン	約12.5万円
管理費	約1.4万円
修繕積立金	約1.3万円
固定資産税など（月額）	約1万円
火災・地震保険（月額）	約0.3万円
駐車場	約1.5万円
合計	約18万円

マンションを購入すると、住宅ローン以外の費用を含めた毎月の住居費は約18万円前後になる計算です。

分譲マンションと戸建て住宅の向き不向き

立地の便利さや建物管理の手軽さを重視する人にとってはメリットが大きい一方、自由度を重視する人には戸建ての方が向く場合もあります。

ここからは、分譲マンションに向いている人の特徴と戸建てが向くケースについて解説します。

分譲マンションが向いている人の特徴

マンションは、立地の利便性・管理の手軽さ・セキュリティを重視する人に向いています。
管理組合や管理会社が建物管理を行う仕組みがあり、駅近など利便性の高い立地に建てられることが多いためです。

特に次のような人は、マンションと相性が良いといえます。

「利便性」や「管理のしやすさ」を重視する人には、マンションが向いています。

戸建てが向いている人の特徴

戸建て住宅は、増改築や使い方を自分の裁量で決められるため、住まいの自由度や広さ、プライバシーを重視する人に向いています。

次のような人は、戸建ての方が暮らしやすい可能性があります。

上記のように、「住まいの広さ」や「自由度」を重視する場合は、マンションより戸建て住宅の方が合うかもしれません。

特に注文住宅であれば、次のようなメリットがあります。

• 家族構成に合わせた間取り設計
• 駐車場や庭の確保
• 将来のライフスタイルに合わせた住まいづくり

注文住宅も検討されている方は、紹介制度がおすすめです。

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分譲マンション｜購入前のチェックポイント

マンション購入は大きな決断だからこそ、事前に確認しておきたいポイントを整理しました。

確認項目	チェックポイント
資金計画	毎月の支払額は無理がないか 金利上昇や管理費の増額に対応できるか
立地	駅距離、生活利便性、周辺環境、将来の需要
住戸条件	日当たり、間取り、階数、競合状況など
管理状況	長期修繕計画、修繕積立金の残高、管理体制
築年数	新耐震基準かどうか、住宅ローン控除が使えるか

購入前にひとつずつ確認しておくことで、後悔のないマンション選びにつながります。

分譲マンション購入の流れ

マンション購入は、大まかに以下の流れで進みます。

物件の種類や金融機関によって順序が前後することもありますので、担当者に確認しながら進めましょう。

まとめ｜分譲マンションは特徴を理解したうえで選ぼう

分譲マンションの基本から費用、向き不向きまで、住まい選びに役立つ情報を解説しました。

この記事のポイントを整理すると、次のとおりです。

項目	内容（ポイント）
分譲マンションとは	部屋単位で所有 共用部は全員で管理
賃貸との違い	分譲は「資産」 賃貸は建物の所有者から「借りる」
分譲賃貸とは	分譲仕様の部屋を区分所有者から借りる
賃貸か購入か	永住・資産化なら購入 身軽さ・変化なら賃貸
新築と中古の定義	新築：築1年未満・未入居 中古：それ以外
新築 vs 中古	新築：最新設備・未入居 中古：割安・管理が見える
費用の考え方	初期費用にまとまった金額が必要 物件価格＋ランニングコスト（税・維持費）
マンション向き	利便性・資産性・管理の手軽さを重視
戸建て向き	広さ・音への配慮・自由度を重視

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