悩んでいる人気に入った土地が見つかったけど、擁壁があるんですよね……
正直お買い得だと思ったんですが、あとから追加費用がかかるかもと聞いて、契約するか迷っています。
マイホームの土地を探していると、高低差のある土地に出会う場合があります。
そこで避けて通れないのが擁壁（ようへき）の問題です。
ぽりんき擁壁がある土地は、すべてが買ってはいけない土地というわけではありません。
結論から言うと、擁壁のある土地は条件が揃っていれば「買い」の土地です。
大切なのは他人の言葉を鵜呑みにするのではなく、メンテナンスや売却までを見据え、自分なりの判断基準を持つことです。
この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、擁壁工事の費用相場や「買ってはいけない土地」の特徴、購入時のチェックポイントまで徹底解説します。
ぽりんきこの記事ひとつで、擁壁のリスクを正しく評価できるようになり、契約を前向きに進めるかどうかの判断基準が身につきますよ。
- 擁壁工事（新設・補修）の具体的な費用相場
- 1,000万円超えなど、費用が高額になるケース
- 地盤改良が必要になる理由と追加費用の目安
- 建築士が教える「買ってはいけない擁壁のある土地」3選
- 住宅ローンの審査や補助金活用のポイント
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その見積もりは妥当？擁壁工事の費用相場
悩んでいる人擁壁ってお金がかかるって聞いたんですが、どうしても作らなきゃダメですか？
ぽりんき擁壁は、土砂崩れを防いで命を守るための大切な構造物です。
問題は擁壁があること自体ではなく、その状態や作られ方によって、数十万〜数千万円の追加費用が発生する点にあります。
まずは一般的な相場を知っておきましょう。
【新設・造り替え】1㎡あたり3～10万円が目安
ぽりんきしかし、実際に支払う金額はこれだけではありません。
擁壁やがけの状態によって、以下のような追加費用が必要になる場合があります。
- 既存擁壁の撤去費用：今ある古い壁を壊して処分する費用が必要です。
- 仮設工事費：作業用の足場設置や、土が崩れないように一時的に支える工事があります。
- 申請費用：高さが2mを超える場合、工作物の建築確認申請費用が発生します。
このように費用に追加して、面積が広いほど費用総額は膨らんでいきます。
【補修・メンテナンス】1㎡あたり1万円～
既存の擁壁に構造上の問題がなく、軽微な劣化のみであれば補修工事で対応できるケースもあります。
地域や条件によりますが、主な補修内容と費用の目安は以下の通りです。
| 項目 | 内容 | 費用の目安 |
|---|---|---|
| ひび割れ補修 | 表面のひび割れを樹脂などで充填する | 1～3万円/㎡ |
| 水抜き穴設置 | 排水用の穴を追加で開ける | 1箇所約3万円 |
| 石積み補強 | 既存の石積みをコンクリート等で固める | 4～10万円/㎡ |
ぽりんきひび割れ補修程度であれば総額数十万円で済むこともあります。
しかし、擁壁全体の安全性を確保するための補強となると、新設に近い金額になることも珍しくありません。
なぜ1,000万円もかかる？費用が高額になるケースとは
悩んでいる人擁壁工事に1,000万円以上かかることもあるんですか！？
ぽりんきはい、1,000万円以上かかるのは珍しいことではありません。
工事費用が高額になるケースには、以下のような特徴があります。
- 周辺道路が狭い：大型重機やトラックが入れない場合、小さな車両で往復したり手作業で土を搬出したりするため、工期の延長費用や人件費が増加します。
- 施工範囲が広い：擁壁の面積が大きいと材料費や足場代も比例して増加します。例えば高さ6m・幅20m（120㎡）なら、単価10万円の場合1,200万円程度です。
ぽりんき擁壁の高さは、根入れ部分（地面の下に埋める部分）も含めて計算します。見えている部分だけの高さではないことに注意しましょう。
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擁壁があると「地盤改良工事」が必要になりやすい理由
悩んでいる人擁壁ってやっぱり高いんですね……費用がかかるのは分かりました。でも擁壁の費用だけですよね？
ぽりんきいいえ、擁壁のある土地は地盤改良で追加費用が発生する場合があります。
擁壁の背面は盛り土であることが多い
盛り土は、もともとの地層を削った切り土に比べて、地盤が軟弱になりやすい特徴があります。
ぽりんき盛り土でつくられた土地は、転圧（土を固める作業）が不足していると、将来的に家が傾く「不同沈下」を起こすリスクがあります。
そのため、建物の建築前には、土地や地盤の状態確認は必須です。
地盤改良費でプラス100万以上かかるケースも
土地の状況や工法によりますが、費用の目安は以下の通りです。
- 一般的な地盤改良（30坪程度）：30万円〜
- 非常に軟弱な地盤の場合：100万円以上
擁壁工事と同様に、作業スペースが限られる場合は特殊な重機が必要になり、さらに高額になることもあります。
ぽりんき地盤の状態は地盤調査をするまで分かりません。
土地の価格が安くても、擁壁工事と地盤改良で数百万円が必要な場合もあるため、余裕を持った資金計画が必要です。
こんなに違う！擁壁の種類とコストの関係
擁壁はその構造によって、コストだけでなく、土地の有効面積や耐久性にも大きな違いが出ます。
検討中の土地の擁壁は、以下のどのタイプかチェックしてみましょう。
RC擁壁（鉄筋コンクリート）｜コストが高いが耐久力◎
RC（鉄筋コンクリート）擁壁は、信頼性が高い工法です。工場で作られたパーツを組み立てる「プレキャスト型」と、現場でコンクリートを流し込む「現場打ち型」があります。
ぽりんき最大のメリットは壁を垂直に施工できるため、土地を端まで有効活用できる点です。
強度が高く、耐久性にも優れていますが、他の工法に比べるとコストはやや高めになる傾向があります。
重力式擁壁｜比較的安いが、設置スペースに注意
コンクリートの自重（重さ）で土を支える工法です。RC擁壁に比べて材料費や手間を抑えられるため、コストを低く抑えられるのが魅力です。
ぽりんきただし、重さを出すために壁に厚みが必要で、斜めに設置するため、建築できる範囲が制限される場合があります。また、高さがある場所には不向きな工法でもあります。
石積み・ブロック擁壁｜安価だが要注意なケースも
自然石や間知（けんち）ブロックを積み上げ、コンクリートで補強する工法です。コストが低く、古くから採用されてきました。
しかし、RC擁壁に比べると強度は劣り、斜めに設置するため有効な敷地面積は減ってしまいます。
ぽりんきなお、上の画像のようにコンクリートで補強しない空石積み擁壁は、現行の建築基準を満たしていない不適格擁壁の可能性が高くなります。
石積み・ブロック擁壁は適切に施工されていれば安全性に問題はありません。
ただし、一般の人が安全性を確認するのは難しいため、購入を検討している土地にある場合は専門家による診断をおすすめします。
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建築士が教える「買ってはいけない擁壁」3選
悩んでいる人不適格擁壁って、自分の土地にあるだけで違法なんですか？
ぽりんきいいえ、不適格擁壁自体は違法ではありません。
ただし、新築を建てる際の建築確認申請が通らないため、家を建てる前には補強ややり直しが必要です。特に以下の3つの擁壁は要注意です！
1：大谷石・空石積み擁壁
- 大谷石：吸水性が高く崩れやすいため、耐用年数が短い
- 空石積み：コンクリートを使わず石を積み上げただけで、隙間が多く強度が低い
ぽりんき見た目に趣があり人気もあったのですが、耐久性や強度に問題があり、現在ではほとんど使われない工法です。
既存擁壁があっても、解体費用がかかる分、マイナスの状態だと考えるべきです。
2：2段積み（増し積み）擁壁
接合部の強度が弱く、地震や大雨で崩壊する事故が近年多発しています。
原則として今の建築許可は下りないため、全面的なやり直しが必要です。
ぽりんき見た目は2段積み擁壁でも、補強されている場合や、上段が土を支えない塀として利用されている場合は問題ありません。
- 擁壁（ようへき）：土を支えるためのもの
がけや斜面が崩れないよう、背後にある土や水の圧力に耐える設計がされています。 - 塀（へい）：境界を示す・視線を遮るためのもの
風や自重には耐えられますが、横からかかる土の圧力を支えるようにはできていません。
3：水抜き穴の不備・詰まり
背面の土の排水が不十分だと、擁壁に対する圧力が高まり、崩壊する危険性が高くなります。
以下のような水抜き穴の異常がある場合は、危険な擁壁の可能性があります。
- 水抜き穴がない
- 水抜き穴が泥や草で詰まっている
- 水抜き穴から背面の土や砂が出てきている
- 中の鉄筋が錆びて、水抜き穴から赤茶色や青色の水が出ている
ぽりんき背面の地面が常に湿っている土地も、水が抜けず擁壁に圧力がかかっている可能性が高いため、購入は慎重に判断しましょう。
100年もつってホント？｜擁壁の劣化サインとは
悩んでいる人現行基準に適合した擁壁なら、一度作ったらずっと使えるんですか？
ぽりんき残念ながら、擁壁にも寿命があります。環境にもよりますが、適切なメンテナンスややり直しが必要です。
耐用年数は30〜50年が目安
国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」でも、住宅用設備は鉄筋コンクリート造は47年、石造は38年とされています。
ただし、宅地の擁壁は造られてから20年を経過したあたりから老朽化が加速する傾向にあるという報告もあります。
ぽりんき特に鉄筋を使用しない「無筋コンクリート」の擁壁はひび割れが起きやすく、20〜30年で寿命を迎えることも珍しくありません。
見逃してはいけない擁壁劣化のサイン
- ひび割れ（クラック）・亀裂
- 膨らみ・傾き
- コンクリート表面の剥離
- 水抜き穴の詰まり
- 水抜き穴以外からの水の染み出し
ぽりんき不安がある場合は、専門家による「擁壁診断」を受けましょう。たとえば、（一社）日本擁壁保証協会では、擁壁の診断や保証制度を提供しています。
法律と条例｜擁壁がある土地の建築制限とは
ぽりんき擁壁がある土地には、家を建てるためのルールが存在します。ここでは特に知っておくべき法律・条例を2つ解説します。
宅地造成及び特定盛土等規制法の基本
都道府県知事が指定した区域内で一定規模の擁壁工事を行う場合、事前に許可が必要となり、技術基準をクリアしなければなりません。
ぽりんき崩壊の危険がある古い擁壁に対して、行政から「改善命令」が出ることもあります。なお、その場合の修繕費用は所有者負担です。
建物の配置を左右する「がけ条例」
ぽりんき適切に対策すれば、がけ条例の対象エリア内でも住宅の建築は可能です。
ただし場合によっては、基礎を強固にする、住宅部分をがけ側から可能な限り離す、などの対策が必要な場合があります。
ぽりんきがけ条例の条件は自治体によって異なるため、まずは自治体のホームページを確認しましょう。
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資金計画に影響あり？擁壁のある土地と住宅ローンの関係
悩んでいる人擁壁の工事費用って、ローンに組み込めるんですか？審査で不利にならないかも心配です……
擁壁工事単体でローンを組むことは難しいですが、家づくりと一緒に行うなら住宅ローンに組み込めるケースがほとんどです。
古い擁壁や不適格擁壁がある土地は、銀行から「価値が低い」と見なされることも。場合によっては、融資額を減らされたり、金利が上がったりする場合もあります。
また、擁壁の工事費が膨らめばローン総額も大きくなり、年収倍率の限界を超えて審査に落ちる原因にもなりかねません。
ぽりんきただし、安全性が担保されている擁壁であれば、住宅ローンへの影響はほとんどありません。事前のチェックが重要ですね。
擁壁の補助金・助成金を活用して負担を軽減しよう
| 自治体の例 | 制度の内容 |
|---|---|
| 東京都文京区 | がけ等の整備資金助成。条件を満たせば最大1,000万円。 |
| 宮城県仙台市 | 専門家の派遣や、100万円超の工事費の1/3を助成（上限200万円）。 |
| 広島県広島市 | 住宅減災対策工事補助金。上限100万円。 |
また、補助金・助成金制度を活用する際は、以下の2点に注意が必要です。
- 予算の上限：自治体の予算枠には上限があり、年度の途中で受付が終了してしまう場合があります。
- 申請タイミング：ほとんどの場合、着工前の申請が必要です。
ぽりんき補助金・助成金制度の内容は地域や年度によっても異なります。制度の有無や詳細な条件は、自治体のホームページや窓口で早めに確認しましょう。
（一社）日本擁壁保証協会の「擁壁補修工事に関する補助金・助成金等一覧」でも確認できます。
それでも擁壁のある土地を選ぶメリット・デメリット
ぽりんき「擁壁＝怖い」という印象が強いかもしれませんが、擁壁のある土地にはメリットもあります。冷静に天秤にかけてみましょう。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 好立地が残りやすい： 人気のエリアでも、好条件の土地が残っていることがある 価格が抑えられている： 擁壁のやり直し費用を見越して、単価が安く設定されているケースがある | 将来の建て替えコストがかかる： 家を建て替える時も、擁壁のチェックや改修が必要 工事費が読みにくい： 地盤調査で初めて改良費が判明する場合がある |
適法で劣化のない擁壁であれば、ほとんどの場合は問題ありません。
大切なのは、費用とリスクのバランスを正しく見積もれているかどうかです。
失敗しない裏ワザ！
- ふらっと見学した展示場に憧れて「その場の感情で決断しない」
- 「一括資料請求サイトを活用」して複数の会社を比較検討する
- 事前に「間取りプランを貰い」プロの意見も取り入れる
ぽりんき「もっと他のメーカーと比較してから決めればよかった」という後悔の声は本当に多いです！
- カタログをもらうために展示場を回る必要が無い！
- 目の前で営業マンに勧誘されずゆっくり比較検討できる！
- 自分では探せなかったハウスメーカーや工務店と出会える！
- 1番人気のタウンライフは累計40万人が利用している！
一生に一度の夢のマイホームだからこそ冷静に判断できるよう住宅を検討する際は「一括資料請求サイトの利用がおすすめ」！
後悔しない土地選びのために｜購入前3つのチェックポイント
悩んでいる人購入前に「これだけは見ておくべきポイント」があれば教えてください！
ぽりんきでは、擁壁のある土地で後悔しないための3つのチェックポイントをお伝えしますね。
1.「検査済証」はあるか
自治体の窓口や不動産会社を通じて確認できますが、古い擁壁や小さな擁壁では存在しないこともあります。
ぽりんき検査済証がない場合は、現在も安全性が保たれているかを専門家に現地調査してもらうことをおすすめします。
2.境界線と所有権は明確か
境界線が曖昧だったり、所有権が隣人にもあったりする場合、あなたが直したくても相手の合意がないと工事ができません。
ぽりんき購入後にトラブルになる可能性もあるので、購入前には必ず境界確定がされているか、所有権はどちらにあるかを確認しましょう。
3.有効敷地面積は十分か
重力式や石積み擁壁の場合、斜めに設置するため、壁の分だけ敷地が削られます。
また、がけ条例で住宅をがけから離す必要がある土地も存在します。
ぽりんき総合的に判断して、希望の大きさの家が本当に入るかを設計士に事前にシミュレーションしてもらうことが大切です。
擁壁工事に関するよくある質問
ぽりんきここでは、擁壁工事に関するよくある質問にお答えします。
隣家との境界線上に擁壁を作る場合、工事費用は誰が払いますか？
原則として、擁壁が必要な側の土地所有者が負担します。
一般的には「土が高い側の所有者」が、自分の土が崩れないように壁を作る義務があると考えられます。ただし、過去の経緯で共同設置されている場合は、メンテナンス費用も折半になるなど、隣人との協議が必要です。後々のトラブルを避けるためにも、購入前に「誰の持ち物か」を登記や図面で必ず明確にしておきましょう。
今ある古い擁壁をそのまま使って家を建てられますか？
既存の擁壁でも、劣化がなく安全性が証明できる場合は、そのまま使用して建築可能です。
ただし、自治体によっては調査報告書の提出を求められることがあります。また、見た目が綺麗でも、内部に空洞があったり鉄筋が不足していたりすると許可が下りない場合があります。
擁壁工事の工期はどれくらい見込むべきですか？
一般的な規模であれば2週間〜1.5ヶ月程度ですが、大規模なものや道路が狭い現場では3ヶ月ほどかかることもあります。
注意したいのは工事そのものだけでなく、「確認申請」に約1ヶ月、さらに地盤改良が必要になればプラス1ヶ月と、建物着工までに数ヶ月かかる可能性がある点です。入居希望時期から逆算し、余裕をもってスケジュールを立てましょう。
擁壁のある土地は、将来売れなくなりますか？
「擁壁がある＝売れなくなる」というわけではありません。
現行基準に適合しており、状態や所有関係が明確な土地であれば、擁壁が理由で売却不能になる可能性は低いと言えます。
ただし、安全性が確認されていない擁壁や、数十年後にやり直しが必要と見なされる土地は、資産価値が周辺相場より20〜30％程度下がったり、買い手から「工事費分の減額」を求められたりする場合があります。
まとめ｜擁壁を含めた「総予算」で賢い土地選びを
この記事では、擁壁のある土地の費用リスクとチェックポイントを解説してきました。
この記事のまとめ
- 擁壁のやり直し費用は、面積や道路状況により1,000万円を超えることもある。
- 見学の際は不適格擁壁や劣化サインを見逃さない。
- がけ条例や住宅ローン審査への影響を事前に把握する。
- 自治体の補助金や助成金を活用し、負担を軽減する。
1社の意見だけで判断するのではなく、まずは複数の住宅会社に土地を見てもらい、それぞれの視点からリスクと費用の見積もりを出してもらいましょう。
ぽりんき擁壁費用や住宅建築費用を含めた「総予算」で比較検討を重ねることが、後悔しない土地選びにつながります。
家づくりは下調べをせずに進めると完成後に「え？もっと良い会社あったじゃん！調べておけばよかった〜！」と後悔する人が続出します。
そのため、まずやるべきは
とはいえ、一つずつ調べていくのも大変なので、最近は、一度にカタログが取り寄せできる「一括資料請求サイト」が人気です。
しかし、一括資料請求サイトということもあり、サイト選びを間違えると、カタログが届かなかったり、強引な営業を受けることにもなります。
良質な資料請求サイトを利用して、まずは興味がある会社をピックアップしましょう。
この3つは、大手企業が運営しており、登録されている住宅会社は厳しい審査をクリアしている会社のみです。
そのため、カタログを取り寄せたからといって強引な営業をしてこないため、まずはカタログを集めて情報収集する家づくり初心者さんには大変メリットの大きいサービスです。
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