悩んでいる人家づくりを考え始めたけど、新築と中古はどっちが得なの？
初期費用だけじゃなくて、税金や維持費用も含めて比較したい！
マイホーム購入を検討し始めた方の中には「新築と中古、どっちがお得なのか？」と迷子になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ぽりんき正直にお伝えすると、新築と中古に「こちらが絶対に得」という答えはありません。
なぜなら、ご自身の予算や住みたいエリア、家族構成、そして将来の生活計画によって、どちらが得になるかは変わってくるからです。
この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、新築と中古住宅を費用面・税金面・知っておきたいリスクの面から公平に比較します。
ぽりんきこの記事を読めば、自分が新築と中古のどちらに向いているか判断できるようになり、安心して次のステップへ進めますよ。
- 新築と中古のライフスタイル・予算別の向いている人
- 初期費用と維持費用、税金の比較
- 中古住宅購入時のリノベーション費用の目安
- 費用面以外のメリット・デメリット
- 後悔しないための購入前チェックポイント
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- 辰巳住研（福岡県古賀市）
- ゼルコバデザイン（大阪府高槻市）
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- アールギャラリー／アールプランナー（愛知/東京/一部：岐阜/三重/神奈川/埼玉）
- アッシュホーム（愛知県稲沢市）
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新築と中古、自分に向いているのはどっち？タイプ別のおすすめ
ぽりんきまずは、新築と中古住宅が、それぞれどんなライフスタイルや価値観に合うのかを見てみましょう。あなたがどのタイプに当てはまるか、一緒にチェックしてみてくださいね。
新築注文住宅が向いている人
- 若い年代で購入し、長く住む予定がある
- 性能や間取りに妥協したくない
- 最新の設備やデザインを取り入れたい
- 長期保証による安心感を重視したい
ぽりんき「注文住宅は高い」というイメージがありますが、実は維持費用を含めて計算すると他の住宅タイプとの金額差が少ない場合もあります。予算や希望に合わせてカスタムできるのが強みです。
新築建売住宅が向いている人
- 実物を見てから決めたい
- 多くの人に受け入れられる、機能的なデザインと間取りが良い
- 引越しまでの期間を短くしたい
ぽりんきすでに完成している家を購入するため、新生活を早くスタートさせたい方にも、おすすめの選択肢です。
中古住宅が向いている人
- 年齢や将来計画の面で、維持期間が短くなる予定がある
- 人気エリアで立地を最優先したい
- 資産価値の高い土地を購入したい
- DIYやリノベーションに魅力を感じる
悩んでいる人予算重視な自分には中古が向いていると思ってたけど……今購入するなら新築も選択肢なのかな？
ぽりんき初期費用を抑えられるのは、中古の大きなメリットです。
ただ、長く住む場合は初期費用だけで判断せず、トータルコストで新築と比較することが重要です。
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新築と中古の費用はどう違う？具体的な金額を紹介
ぽりんきここからは、最も気になるお金の話です。
新築と中古住宅の初期費用・維持費用・税金が、具体的にどう違うか見ていきましょう。
初期費用
悩んでいる人中古は新築よりずっと安く購入できるイメージだけど、実際どれくらい違うの？
ぽりんき実際に住宅を購入した人の平均購入価格を、以下の表で見てみましょう。
| 項目 | 平均購入価格（土地取得費を含む） |
| 土地付注文住宅 | 5,007万円 |
|---|---|
| 建売住宅 | 3,826万円 |
| 中古戸建て | 2,573万円 |
このデータから、中古に比べて新築住宅は、建売で約1,300万円、注文住宅で約2,500万円の価格差があることが分かります。
ぽりんきただし、これはあくまで平均です。
首都圏などの人気エリアでは、新築・中古の価格差が少ないこともあります。
実際に、2024年の首都圏における一戸建ての平均供給価格は、新築（建売）は4,817万円、中古で4,056万円（※）と、価格差が少なくなっています。
※参照：東京カンテイ「マンション・一戸建て住宅データ白書2024」
費用の内訳
また、初期費用を構成する要素も、新築と中古では以下のように異なります。
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 物件にかかる費用 | 建物代＋土地代 | （土地代を含む）物件販売価格 |
| その他工事費 | 付帯工事費 （配管・配線工事や外構費など） | リフォーム・リノベーション費用 |
| 仲介手数料 | 注文住宅は不要な場合が多い ※仲介会社を通して土地や建売住宅を購入する場合は必要 | ほとんどの場合で必要 ※不動産会社が売り主の場合や個人間売買の場合は不要 |
| 建物購入時の消費税 （土地は非課税） | 課税対象 | 個人が売り主：非課税 不動産会社が売り主：課税対象 |
ぽりんき400万円超の物件における仲介手数料は（物件価格の3％＋6万円）+ 消費税です。
例えば、4000万円の物件の場合、仲介手数料は税込で約138万円になります。
物件価格が高額になるほど、負担が大きくなることに注意しましょう。
しかし、住宅の状態により必要な工事が異なるため、実際のリフォーム・リノベーション費用は大きく変動します。以下は具体的なリフォーム・リノベーション費用の目安です。
| 項目 | 費用の目安 |
| 水回り4点（トイレ・キッチン・洗面台・システムバス）の交換※ | 140～380万円 |
|---|---|
| 壁クロスの張替え | 6～30万円 |
| 外壁材の重ね塗り | 50～150万円 |
| 耐震補強工事 | 金物使用：20～60万円 基礎からの工事：100～200万円 |
| 駆体以外の部分を全面リフォーム | 500～2,500万円 |
※洗面化粧台の交換・トイレ全体の改装（タンク式）・システムキッチン（I型）の交換・システムバスの交換（戸建て）の合計値
ぽりんき築年が古い中古住宅は耐震・断熱工事の追加が必要になり、平均よりも高額になる場合があります。
リノベーションの程度やエリアによっては、中古住宅でも新築住宅と値段が変わらないケースがあることを知っておきましょう。
維持費用
悩んでいる人初期費用では中古住宅が有利なことが分かったけど、長期的な維持費用はどうなの？
家づくりで意外と見落とされがちなのが、毎月の光熱費や築年数が経つことで必ず発生するメンテナンス費用です。
ぽりんき新築はランニングコストを抑えやすい工夫がされていますが、中古は修繕履歴や断熱性能に合わせて個別の判断が必要です。
このあとの説明を参考に、検討中の物件とご自身の居住期間とも合わせて判断することをおすすめします。
光熱費
法律の改正により、2025年以降の新築住宅は断熱等級4を満たすことが義務化されました。
さらに、2030年には断熱等級5が義務化される見込みです。そのため、新築は最低限の断熱基準を満たしており、光熱費を抑えやすくなってます。以下は、2018年の断熱等級別、年間光熱費の試算です。
| 断熱等級 | 寒冷地の年間光熱費 | 温暖地の年間光熱費 |
| 旧基準の住宅 | 393,191円 | 283,325円 |
| 断熱等級4（省エネ基準） | 333,174円 | 222,317円 |
| 断熱等級5（ZEH基準） | 208,323円 | 159,362円 |
ぽりんき旧基準と比べて、断熱等級5の住宅なら年間で10万円以上の光熱費節約効果が見込めます。電気代・ガス代が高騰している現在は、これ以上の削減効果も期待できるでしょう。
メンテナンス費用
戸建て住宅では、一般的に15～20年で600万円程度、30～35年で900万円程度の大規模な修繕が必要になります。
具体的な補修内容は次のとおりです。
| 内容 | 金額 |
|---|---|
| 外壁材の重ね塗り | 50～150万円 |
| 金属屋根の重ね葺き | 90～250万円 |
| バルコニーの改修 | 20～200万円 |
| システムバスの交換 | 60～150万円 |
| ガス給湯器の交換 | 20～50万円 |
| シロアリ防止処理 | 15～30万円 |
ぽりんき中古住宅は築年数に応じて、修繕費用が早めに発生する場合があることを知っておきましょう。
長期で住むなら、新築の省エネ性能や、長期的なメンテナンス費用が総合的に見てお得だといえます。
各種税金や補助金
悩んでいる人税金や控除、補助金って制度が複雑でよくわからない……。結局、新築と中古のどっちがいいの？
ぽりんき税金に関しては、新築・中古住宅それぞれにメリットがあります。
ここでは制度の違いを詳しくみていきましょう。
住宅ローン減税・税金について
住宅ローン減税は、マイホームを購入・新築した際に利用できる、税金の優遇制度です。毎年の住宅ローン残高の0.7％が、所得税や住民税の一部から控除されます。
近年の住宅価格の高騰を受け、中古住宅購入支援を拡充する方向で調整が進んでおり、具体的な検討内容は以下の通りです。
- 借入限度額の引き上げ：中古住宅のローンの上限額を現行の最大3,000万円から、最大4,500万円に引き上げ
※性能基準や対象世帯による制限あり - 減税期間の延長：中古住宅の減税期限を現行の10年から新築と同じ13年間に延長
- 床面積要件の緩和：対象となる中古住宅の床面積を現行の50m2以上から、新築と同じ40m2以上に引き下げ
ぽりんき以前は中古よりも新築住宅の控除が手厚い傾向がありましたが、2026年以降は新築・中古住宅の差が小さくなる見込みです。
また、住宅購入に関わる税金としては、以下があります。
| 税金の種類 | 内容 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 購入時に一度だけかかる税金です。 新築をはじめ築年が新しい物件ほど控除額が多く、最大で1,200万円の控除があります。 |
| 固定資産税・都市計画税 | 新築は建物部分の固定資産税が新築後3年間（認定長期優良住宅は5年間）、2分の1に減額されます。 ただし、中古住宅では元々の評価額が低く、納税額が低くなるケースが多いです。 |
ぽりんき最終的な節税効果は、ご自身の所得額やローン金利、住宅の築年数や評価額によって変わるため、全体を把握したうえで個別にシミュレーションしてみることが大切です。
補助金について
ぽりんき国や自治体の補助金制度は年や地域によって変動するため、一般的にどちらが得とは言い切れません。
ここでは特に注目すべき「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」について説明します。
新築・中古ともに設定されていますが、建てる家の性能と、世帯構成員によって受けられる金額が異なります。以下は新築住宅の補助額です。
| 対象世帯 | 対象住宅 | 補助額 （ ）内は1～4地域の場合 |
| すべての世帯 | GX志向型住宅 | 110万円/戸（125万円/戸） |
| 子育て世帯または 若者夫婦世帯 | 長期優良住宅 | 75万円/戸（80万円/戸）※ |
| ZEH水準住宅 | 35万円/戸（40万円/戸）※ |
※古家の除去をおこなう場合＋20万円
最も高性能なGX志向型住宅では対象世帯も広く、補助額も大きくなっています。1～4地域（北海道や東北などの寒冷な地域）では、補助金が増額されます。
ぽりんきこう見ると高性能住宅がお得に感じますが、断熱性能を上げると住宅価格も上がります。予算と補助金、性能のベストバランスを見つけることが大切です。
中古住宅にも補助金が設定されており、断熱改修などの住宅の省エネにつながるリフォーム工事をおこなった場合、40～100万円/戸を上限に補助が受けられます。補助の上限額は、リフォーム前後の住宅の省エネ性能によって異なります。
参照：国土交通省「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）の概要」
ぽりんき高性能な新築住宅は補助金の対象になりやすく、初期費用の一部を補助金でまかなえる可能性があります。
一方で、中古住宅も2025年と比べて補助額がアップするなど、近年活用が推進されています。
その他にも、独自の新築・中古住宅取得補助金やリフォーム補助金を設定している自治体が多くあります。年によって内容が異なるため、各自治体の最新情報を確認しましょう。
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ここもチェック！新築と中古のメリット・デメリット
ぽりんき新築と中古のメリット・デメリットは費用だけではありません。ここでは費用以外で知っておきたい、新築と中古住宅の違いについてお伝えします。
資産価値の推移
悩んでいる人ちなみに、将来的に売却する可能性がある場合、新築と中古はどっちが得なの？
木造住宅は最初の20年で価格が大きく下落します。査定価格は、5年で購入金額の80％弱、10年で50％程度が目安です。
ぽりんき木造住宅では、税法上の減価償却目安の築20年を超えると、建物の評価額はほぼゼロに近くなります。この時点で価格の大部分は土地となるため、価格の下落が緩やかになります。
また、新築住宅には保証料金や販売会社の利益が加算されているため、入居直後に値下がりするケースがあることも知っておきましょう。
ぽりんき購入金額からの下落幅を最も重視するなら、価格下落が緩やかな中古住宅の方が有利になるケースが多いと判断できます。
土地の確保しやすさ
| 項目 | 土地の確保しやすさ |
| 新築 | 人気エリアでは難しい |
| 中古 | 人気エリアでも選択肢がある |
「駅が近い」「人気の学区」「商業施設が近い」などが希望エリアの場合、すでに宅地開発が終わっており、新築を建てたくてもなかなか空きが見つからないことがあります。
ぽりんき中古住宅はすでに宅地開発が終わったエリアにあるので、立地のよい物件が多く、新築に比べて選択肢が広がります。
人気エリアの土地は資産価値も落ちにくく、売却時にも有利です。
保証やアフターサービス
ぽりんき保証を重視したい場合、新築の長期保証が魅力的です。
| 項目 | 保証期間 |
| 新築 | 構造躯体部分は10年間 |
| 中古 | 不動産会社の売り主の場合：最低2年 個人が売り主の場合：3～6ヶ月が一般的だが、0の場合もある |
新築には、住宅品質確保法により「基礎構造部分について、引渡しから10年間の保証」が義務付けられています。
その他にも、ハウスメーカー独自の点検や延長保証などのアフターサービスを受けられるのがメリットです。
中古は、新築に比べて保証期間が短く、売り主が個人の場合は保証が0のケースもあります。
ぽりんき中古住宅に保証を希望する場合は、「既存住宅売買瑕疵保険」の利用も検討しましょう。
間取り・デザイン・設備
| 項目 | 間取り・デザイン・設備の自由度 |
|---|---|
| 新築 | 高い |
| 中古 | 変更可能だが、新築に比べると自由度は落ちる |
新築の注文住宅では、最新の設備や統一されたデザインを採用できます。
一方で、中古住宅の場合は構造上の制約があるため、新築に比べて自由度が落ちることがあります。特に、建物の構造による制約の違いは知っておきましょう。
- 木造在来工法
柱と梁で家を支えているため、壁の撤去を含む大きな間取り変更が可能です。 - 2×4工法：
壁で建物を支える構造のため、耐力壁と呼ばれる主要な壁は撤去できません。 - RC（鉄筋コンクリート）造
ラーメン構造であれば間取りの変更や大空間の実現がしやすいですが、壁式構造のうち木質系やコンクリート系は、間取りの変更が難しくなります。
ぽりんき中古住宅で大規模なリノベーションを検討する際は、必ず物件の構造（工法）を確認しましょう。特に2×4工法は、大空間のリビングを作ることが難しいケースが多くあります。
希望の間取りが実現できるか、事前にプロに相談してくださいね。
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新築・中古住宅の購入で後悔しないためのチェックポイント
悩んでいる人新築でも中古でも、最終的に後悔しないためには、どんなことに気をつければいいの？
ぽりんき新築でも中古でも、見えにくいコストやリスクを把握しておくと、後悔のない選択ができますよ。ここでは特に注意してほしいポイントをお伝えします。
新築注文住宅は隠れコストを見逃さない
付帯工事費とは、住宅を建てるために必須の工事でありながら、「建物本体価格」に含まれていない費用の総称です。
- 古家解体工事費
- 地盤改良費
- 配管・配線工事費
- 外構工事費
付帯工事費は、総費用の約15～20%を占めており、数百万円にもなる大きな費用です。しかし、ハウスメーカーや工務店によって、見積もりに含まれている付帯工事内容が異なることに注意が必要です。
ぽりんきハウスメーカーを選ぶ際は、建物本体価格の安さに惑わされず、付帯工事費・諸費用などを含む総額で比較しましょう。
総額を把握しておくと「契約後、急に追加費用を請求された」なんて事態を防げますよ。
中古住宅は見えないところまで確認
中古住宅は建物の内部劣化や構造上の問題など、見えないリスクが潜んでいる可能性があります。
購入後に高額な追加費用が発生しないよう、以下の4つを実施することをおすすめします。
- 住宅診断（ホームインスペクション）の実施
見学だけでは、内部の劣化状況や地盤の状態、断熱材の有無などはわかりません。専門家に依頼し、建物の基礎、構造、断熱、設備の状況を客観的に診断してもらいましょう。 - 修繕履歴の確認
今後のメンテナンス計画と費用の見積もりのため、過去の修繕・リフォーム履歴を確認しましょう。 - 法的な制約の確認
中古住宅のなかには、再建築不可や借地権付きといった、法的な制約がある住宅が存在します。周辺よりも明らかに安い物件の場合には、不動産会社に詳細を確認しましょう。 - 耐震基準の確認
旧耐震基準の住宅は、100万円以上の耐震補強工事が必要になる場合があります。また、住宅ローン減税が受けられない場合がある、登録免許税が高くなる、地震保険料が上がるなどのデメリットがあります。耐震基準は建てられた年によって異なるため、どの基準で建てられているかチェックしましょう。
ぽりんき旧耐震基準の物件は物件価格が低い一方で、耐震補強費用や税制優遇の面でデメリットを抱える場合があります。購入時はリスクを評価したうえで判断しましょう。
失敗しない裏ワザ！
- ふらっと見学した展示場に憧れて「その場の感情で決断しない」
- 「一括資料請求サイトを活用」して複数の会社を比較検討する
- 事前に「間取りプランを貰い」プロの意見も取り入れる
ぽりんき「もっと他のメーカーと比較してから決めればよかった」という後悔の声は本当に多いです！
- カタログをもらうために展示場を回る必要が無い！
- 目の前で営業マンに勧誘されずゆっくり比較検討できる！
- 自分では探せなかったハウスメーカーや工務店と出会える！
- 1番人気のタウンライフは累計40万人が利用している！
一生に一度の夢のマイホームだからこそ冷静に判断できるよう住宅を検討する際は「一括資料請求サイトの利用がおすすめ」！
まとめ｜迷うなら「自分に合う新築プラン」を比較するのが最短
この記事では、新築と中古のメリット・デメリットを比較してきました。
この記事のまとめ
| 項目 | 新築 | 中古 |
|---|---|---|
| 初期費用 | 高い （平均3,800～5,000万円） | 安い （平均2,500万円） |
| リフォーム費用 | 不要 | 必要 （平均約700万円） |
| 維持費用 | 安くなりやすい | 高くなりやすい |
| 税制優遇 | 手厚い | 弱いが、税額は低くなりやすい |
ぽりんき最終的な費用を比較する際は、リノベーション費用、税制優遇、修繕費も含めた「トータルコスト」で判断することが大切です。
悩んでいる人新築と中古、そしてリノベーションまで考えるとなると、何から手を付けていいか……
ぽりんき悩むなら、まずはあなたの条件に合う新築プランの金額を把握するのが最短ルートです。
家づくりは下調べをせずに進めると完成後に「え？もっと良い会社あったじゃん！調べておけばよかった〜！」と後悔する人が続出します。
そのため、まずやるべきは
とはいえ、一つずつ調べていくのも大変なので、最近は、一度にカタログが取り寄せできる「一括資料請求サイト」が人気です。
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