【要注意】ビルトインガレージは固定資産税が高い？費用相場と課税条件を建築士が解説

家づくりを検討する中で、ビルトインガレージに魅力を感じている方は多いのではないでしょうか。車を雨風から守れるだけでなく、趣味や収納スペースとしても活用できるのがビルトインガレージの魅力です。ただその一方で、「建築費用が高そう」「固定資産税が高くなるって聞いたけど、どういうこと？」といった不安から、なかなか踏み切れない方も少なくありません。

中には「容積率から除外されるから固定資産税もかからない」といった誤解も見受けられますが、これは完全な間違いです。

この記事では、建築士で元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、ビルトインガレージの建築費用と固定資産税についてわかりやすく解説します。課税の仕組みや費用の目安だけでなく、課税されない条件や自治体の違い、建築時の注意点まで幅広く取り上げていきますので参考材料にしてください。

ビルトインガレージとは？特徴とメリットを解説

ビルトインガレージに興味はあるけれど、具体的にどんな特徴があって、他の駐車スペースとどう違うのかがわからず、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。まずはビルトインガレージの基本的な構造や特徴、選ばれる理由について見ていきましょう。

ビルトインガレージの定義と構造

ビルトインガレージとは、建物本体と一体化し、かつ地盤としっかり結着している車庫スペースを指します。
別棟のガレージや屋外のカーポートとは異なり、住宅の構造の一部としてガレージが組み込まれているため、「インナーガレージ」とも呼ばれます。

1階部分に車を停めるスペースを確保し、その上に居住スペースがあるようなつくりが一般的です。最大の特徴は、建物と構造的に一体化していること。屋根や壁、柱、基礎などが住宅と共有されており、駐車スペースから家へのアクセスが良いことが最大の魅力です。

都市部など敷地が限られる場所で、居住空間と駐車スペースを効率よく確保できるという点でも人気が高まっています。また、車だけでなく、自転車やアウトドア用品の収納、趣味用の作業スペースとしても活用されています。

ビルトインガレージのメリットとデメリット

ビルトインガレージには利便性などメリットも多いですが、注意点もあります。採用してから後悔しないために、まずはメリット・デメリットを見ていきましょう。

屋外ガレージ・カーポートとの違い

ビルトインガレージと比較されやすいのが、屋外に設置するガレージやカーポートです。それぞれの特徴を比較してみましょう。

• 屋外ガレージ（独立型の車庫）
  建物とは別に設けられた独立型の車庫。
  建物と離れているため音やにおいの問題が少なく、駐車スペースだけでなく趣味のスペースとして利用することも多い。基本的には固定資産税の対象となる。
  
  商品価格は1台用で50万円～、2台用で80万円～が目安。施工費や残土処理などの諸費用を入れると150万円～が必要になる。
  施工は着工から引き渡しまで2ヶ月前後かかる。（建築確認の時間を除けば1週間～10日程度）
• カーポート
  柱と屋根だけの簡易構造で、壁がないため固定資産税の対象外になるケースが多い（自治体による）。
  費用は比較的安く、工事も短期間（数日程度）で済む。
  
  商品価格は1台用で27万円～、2台用で50万円～が目安。工期が短いため施工費用も安い。

安価に建てられるカーポートですが、デザイン性の高いものは1台用で280万円ほど（施工費等別）の商品もあります。例えば、三協アルミの「アトラード」という商品は、2,778,900円～です。※2025年現在の価格

安く済ませるつもりが、結果的にガレージ以上の費用になってしまうケースもあるため、想定以上に高額になることを避けるためにも、あらかじめ予算に合ったタイプをチェックしておくことが大切です。

ビルトインガレージの固定資産税はどうなる？

税金の計算方法や評価額などの話はやや複雑なため、漠然とした不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

この章では、ビルトインガレージが固定資産税の対象になる条件や、よくある勘違いの原因、評価の考え方についてわかりやすく解説していきます。損をしないためにも、制度の仕組みをしっかり確認しておきましょう。

そもそも固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される地方税です。
評価額（資産価値）に税率をかけて算出され、原則として毎年納税通知書が届きます。

ビルトインガレージに固定資産税がかかるかどうかは、「建物」として評価されるかどうかにかかっています。評価対象となる建物には、以下の3つの要件が求められます。

「ビルトインガレージは固定資産税がかからない」という誤解の原因

これはよくある誤解のひとつで、その原因は「容積率の緩和」と「課税対象」をごちゃまぜに考えてしまっていることです。

ビルトインガレージは、一定の条件を満たせば容積率の計算をする際の「延べ床面積」に含めなくてもよいという特例があります。

この特例とは、建物全体の延べ床面積の1/5までの車庫スペースであれば、容積率の計算から除外できるというものです。

例として、次のような土地を考えてみましょう。

また、地下に車庫を設ける場合は、建物全体の延べ床面積の1/3までは容積率に算入しなくてもよいことになっています。

容積率の緩和はあくまで建築基準法上の規制の話です。一方で、固定資産税は建物自体の評価額に対して課税されるもの。容積率が緩和されても、建物の評価額が低くなるわけではありません。

つまり、容積率に含まれない＝課税されない、というのは完全に別の話なのです。

シャッターの有無で固定資産税は変わる？

また、シャッターが無ければ「外気分断性」に当てはまらなくなるので、固定資産にならないのではという声もあります。

しかし、「外気分断性」の要件は”三方向以上が壁で囲まれ、屋根がある構造”ですので、ビルトインガレージのシャッターの有無は固定資産税には関係ありません。

 次のセクションからは、「ビルトインガレージの建築費用」と「固定資産税がどのくらいかかるか」を見ていきましょう。

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ビルトインガレージの建築費用はどのくらい？

家づくりを考えるうえで、費用の見通しは特に重要なポイントです。ビルトインガレージは見た目も機能性も魅力的ですが、構造が特殊なぶん普通よりコストがかかるのではと不安に感じる方は多いと思います。

ここでは、具体的な費用の相場や広さ・階数による違いについて詳しく見ていきましょう。

ビルトインガレージの坪単価目安

ビルトインガレージの坪単価相場は、新築の場合は60万円／坪が目安です。
ただし、構造（木造・鉄骨など）によって50万～80万円と幅があります。

坪単価を見ると、通常の住宅の坪単価と大差はないことがわかります。

ただし、2台並列駐車のビルトインガレージはこの目安より高くなるケースも。これは、開口部（車の出入り部分）を大きく取る必要があり、耐震性を確保するために構造が複雑になることが原因です。

また、余った部屋をリノベーションでビルトインガレージにする場合にも、間取りや構造によっては施工費用が大幅に高くなることもあるため注意しましょう。

ビルトインガレージの建築費用

坪単価60万円を基準にした場合、ビルトインガレージの建築費用は330万円～900万円が目安です。

駐車スペースの幅や奥行を考えると、余裕を持たせて1台用なら約5.5～6坪、2台用なら約11～15坪必要です。

それぞれの広さごとの建築費用はこのようになります。（※坪単価60万円で計算）

駐車台数・駐車方法	必要な広さ	建築費用
1台駐車	間口3m〜3.5m×奥行6ｍ （約5.5～6坪）	330万～360万円
2台縦列駐車	間口3m〜3.5m×奥行14ｍ （約12～15坪程度）	720万～900万円
2台並列駐車	間口6m〜7m×奥行6ｍ （約11坪～13坪）	660万～780万円

 次のセクションでは、固定資産税の具体的な計算方法についても紹介します。

ビルトインガレージの固定資産税はどれくらい？計算方法は？

家を建てたあとは、毎年かかってくるのが「固定資産税」です。ビルトインガレージも、基本的には建物部分として評価されるので課税の対象。この章では、固定資産税の仕組みとビルトインガレージの評価方法、税額の目安について解説します。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、評価額に一定の税率をかけて計算されます。税率は原則として1.4％です（※市町村によって異なる場合あり）。

税率は、市町村によって異なる税率を設定していることもあります。正確な税率は、毎年4月に送付される「固定資産税の納税通知書」を確認しましょう。

ビルトインガレージの「固定資産税評価額」の相場は？

固定資産税の金額を計算するためには、まずは「固定資産税評価額」を知る必要があります。

ビルトインガレージの建築費用は、構造や仕上げによって異なりますが、おおよそ以下のような価格帯です。

• 1台駐車用の場合
  建築費の目安：330万～360万円
• 2台縦列駐車（前後に停める場合）
  建築費の目安：720万～900万円
• 2台並列駐車（横に並べて停める場合）
  建築費の目安：660万～780万円

したがって、ビルトインガレージの固定資産税評価額の目安は、建築費の50～60％程度と考えると、以下のようになります。

ビルトインガレージの固定資産税の相場

ビルトインガレージの固定資産税は年間23,100円～65,520円が相場です。

評価額の目安がわかったところで、実際にどのくらいの固定資産税がかかるのかも見ておきましょう。

税額は、先述のとおり「評価額 × 税率（1.4％）」で計算されます。たとえば──

• 評価額：180万円
• 税率：1.4％

この場合、年間の固定資産税は25,200円になります。

以下は、建築費と評価額から算出した、おおよその税額イメージです。

駐車台数・方式	評価額の目安	年間の固定資産税（1.4％換算）
1台駐車用	約165万～216万円	約23,100円～30,240円
2台縦列駐車	約360万～540万円	約50,400円～75,600円
2台並列駐車	約330万～468万円	約46,200円～65,520円

※上記はあくまで概算の目安です。実際の税額は自治体の評価や税率によって異なります。

また、電動式のシャッターやオーバースライダー（オーバーヘッドドア）など高額な設備を設けると、固定資産評価額がさらに高くなり、固定資産税も上がります。

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ビルトインガレージを設置する場合の4つの注意点

ビルトインガレージには多くのメリットがありますが、その一方で「思ったより費用がかかった」「使い勝手に想定外の不便があった」という声も少なくありません。

ここでは、よくある費用面や設計上の注意点を具体的に解説します。

1_想定以上に費用がかかるケースも

ビルトインガレージ、坪単価80万ほどした記憶があります。

ガラス張りではなくて壁です。
ドアが二箇所(ひとつは内玄関に入るドア、ひとつはシャッターの脇から道路に出るドア)、ガレージシャッター、壁収納がついています。

出典：Yahoo!知恵袋｜2015/04

ビルトインガレージは建物と一体化して造る分、コストが高くなるケースもあります。
一般的に1台分でも330万円～360万円程度、2台分であれば700万円以上かかるケースも多いです（構造・仕様によって変動）。

特に、以下のような追加要素によって費用が上乗せされることが多いので注意しましょう。

また、防火地域や準防火地域に指定されているエリアでは、ビルトインガレージの構造にも制限がかかります。

そのため、ビルトインガレージを設ける場合は、建築予定地がどの地域区分に該当するかを事前に確認しておくことが重要です。

2_将来の車の買い替えや台数の追加に注意

「ビルトインガレージを作ったものの、後から買い替えた車が入らなかった」「子どもが車を持つようになり、駐車台数が足りなくなった」といった失敗談もあります。

ガレージのサイズや形状は、一度作ると簡単には変えられません。将来のことも見据えて、以下の点を考慮しておくと安心です。

1階スペースが減る／間取りや生活動線にも影響

ビルトインガレージは1階部分を大きく占有するため、居住スペースが狭くなる点にも注意が必要です。都市部などで土地が限られるケースでは、2階にリビングやキッチンを配置するなどの間取りの工夫も必要です。

2階リビングにする場合、高齢になったときに階段の上り下りが負担になる可能性もあるため、将来の生活動線も意識しておきましょう。

 2階リビングの注意点や対策は、こちらの記事で詳しく解説しています。併せて参考にしてください。 

騒音やシャッターの使い勝手にも注意

我が家のビルトインガレージの手動式シャッターですが、
車庫の上に母の部屋がある為、音が気になり、早朝や深夜には、
車を使うことを極力控えています。

出典：Yahoo!知恵袋

ビルトインガレージは車と住居が近いため、騒音の影響もダイレクトに伝わります。
夜間や早朝のエンジン音、シャッターの開閉音が気になるという声もあります。

また、シャッターの種類によっても使い勝手に差があります。実際にビルトインガレージを設置した方に聞くと、特に静音性を重視してシャッターを選んだという声が多いです。

オーバースライダーを取り付けましたが、静音性を考慮されたオーバースライダーは深夜でも近所を気にすることなく開け閉め出来ます。

ただ、オーバースライダーは車輪が複数付いている為、レールジョイント部分を通過する時にコトンコトンと音がします。

参照：Yahoo!知恵袋

ビルトインガレージのシャッターには「手動タイプ」と「電動タイプ」があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、使い勝手や予算に応じて選びましょう。

ビルトインガレージに関するよくある質問（Q＆A）

ビルトインガレージの固定資産税はどのくらいかかりますか？

ビルトインガレージの建築費によって幅がありますが、年間23,100円～65,520円が相場です。

固定資産税は、建築費の50～60％が評価額となり、これに税率（原則1.4％）をかけて算出されます。
たとえば、建築費が360万円の1台用ガレージなら、評価額は約180万円。税額は年間25,200円前後になります。

2台用の場合は評価額が300万～500万円程度になるケースが多く、税額は年間4～7万円台が目安です。
※評価額や税率は自治体によって異なるため、詳細は納税通知書などで確認しましょう。

シャッターを付けなければ、固定資産税はかかりませんか？

いいえ、かかります。

固定資産税が課されるかどうかは「外気分断性・定着性・用途性」の3要件によって判断されます。三方向以上が壁で囲まれ、屋根があれば、シャッターがなくても固定資産として評価される可能性が高いです。

車が増えたら、後からビルトインガレージを増設できますか？

増設自体は可能ですが、既存住宅との構造的な整合性や強度確保が必要なため、簡単なリフォームとは異なります。

間取りや耐震性への影響も大きく、費用も割高になりやすいです。将来の台数をある程度想定したうえで、最初から余裕を持った設計を検討するのがおすすめです。

ビルトインガレージを採用すると、間取りにどんな影響がありますか？

一番大きな影響は1階の床面積が削られることです。

敷地に限りがある場合、リビングや水回りを2階に配置する間取りになるケースも多くなります。特に2階リビングは、高齢になったときの生活動線に配慮が必要です。階段の昇り降りが負担にならないよう、将来を見据えた間取り計画が重要です。

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まとめ｜ビルトインガレージの建築費用と固定資産税についておさらい

この記事では、ビルトインガレージには固定資産税がかかるのか、費用の相場はいくらくらいなのかについて解説しました。

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