50年ローンはやばい？35年ローンとの違い・総返済額・選んでいい人を建築士が解説

住宅価格が上がり続けるなかで、最近は40年ローン・50年ローンを検討する人が増えています。

「35年ローンだと月々の返済がきつい」
「50年ローンなら希望の家に届きそう」
「若いうちに借りるなら、50年でも大丈夫？」

結論から言うと、50年ローンは使い方を間違えるとかなり危険です。

ただし、すべての人にとって悪いわけではありません。

50年ローンは月々の返済額を抑えられますが、総返済額は大きく増えます。借りられる金額と、無理なく返せる金額は別物として考えましょう。

この記事では、建築士・元ハウスメーカー社員の筆者ぽりんきが、35年ローンと50年ローンの違い、総返済額の差、選んでいい人・やめたほうがいい人を解説します。

「コストを抑えつつ、毎日の生活にゆとりを持たせたい」という方は、ぜひハウスメーカー選びの参考にしてくださいね。

35年超の住宅ローンは本当に増えている

まず知っておきたいのは、35年を超える住宅ローンはすでに珍しい選択肢ではなくなっていることです。

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2025年4月調査）」では、利用した返済期間について、35年超〜50年以内の割合が25.5％とされています。

前回調査からも増えており、住宅価格の上昇や若い世代の借入期間の長期化が見えてきます。

auじぶん銀行は2025年1月14日から借入期間を最長50年に広げ、35年1か月以上の長期返済では金利上乗せがあると公表しています。

住信SBIネット銀行の商品概要説明書でも、2023年8月4日現在で新規住宅ローンの融資期間は1年以上50年以内とされています。

35年ローンと50年ローンの違い

35年ローンと50年ローンの一番わかりやすい違いは、毎月返済額と総返済額です。

返済期間を長くすると、月々の支払いは下がります。

ただし、元本の減り方が遅くなるため、利息を払う期間が長くなります。

比較項目	35年ローン	50年ローン
月々返済額	高くなりやすい	低くなりやすい
総返済額	抑えやすい	増えやすい
元本の減り方	比較的早い	遅い
老後の残債	残りにくい	残りやすい
向いている人	堅実に完済したい人	余剰資金を運用・貯蓄に回せる人

50年ローンは「月々返済額を下げる道具」です。ただし、住宅価格そのものが安くなるわけではありません。

35年ローンと50年ローンの返済額を比較

ここでは、借入額別に35年ローンと50年ローンの返済額を比較します。

条件は次のとおりです。

35年ローン：金利1.9％固定／50年ローン：金利2.0％固定／元利均等返済／ボーナス払いなしで試算。実際の金利・手数料・団信内容は金融機関により異なります。

借入額	35年ローン月々	35年総返済額	50年ローン月々	50年総返済額	差額
3,000万円	約9.8万円	約4,110万円	約7.9万円	約4,748万円	約638万円増
4,000万円	約13.0万円	約5,479万円	約10.6万円	約6,331万円	約852万円増
5,000万円	約16.3万円	約6,849万円	約13.2万円	約7,914万円	約1,064万円増
6,000万円	約19.6万円	約8,219万円	約15.8万円	約9,496万円	約1,277万円増

5,000万円を借りるケースで見ると、50年ローンにすると月々返済は約3.1万円下がります。

しかし、総返済額は約1,064万円増えます。

50年ローンのメリット

50年ローンにもメリットはあります。

特に、若い世代や共働き世帯にとっては、月々の返済額を抑えられる点は大きいです。

ただし、ここで勘違いしてはいけないのは、50年ローンは「楽になるローン」ではないということです。

支払いを先延ばしにしているだけなので、総額では重くなります。

50年ローンの本当の怖さ

50年ローンの怖さは、単に「長い」ことだけではありません。

建築士として特に気になるのは、建物の老朽化・修繕費・売却時の残債です。

たとえば、25歳で50年ローンを組むと完済は75歳です。

30歳で組めば、完済は80歳近くになります。

5,000万円を金利2.0％・50年返済で借りた場合、40年後でも残債は約1,433万円残ります。65歳時点で完済できているとは限りません。

住宅ローンは、家を買った瞬間だけでなく、30年後・40年後の暮らしまで影響します。

さらに戸建ての場合、築年数が進むほど建物の修繕費がかかります。

外壁、屋根、防水、給湯器、配管、設備交換。ローン返済が続くなかで、こうしたメンテナンス費も必要になります。

「繰り上げ返済すればいい」は本当にできる？

50年ローンをすすめる意見として、よくあるのが「後から繰り上げ返済すればいい」という考え方です。

たしかに、理屈としては正しいです。

50年で借りておき、余裕があるときに繰り上げ返済すれば、返済期間や利息を減らせます。

ただ、実際にはここが難しいです。

「余裕が出たら返す」は、かなり危険な言葉です。

余裕は、自然には残りません。

最初から自動積立や投資、繰り上げ返済用の口座を分けるなど、仕組みを作れる人でなければ、50年ローンのメリットは活かしにくいです。

50年ローンを選んでいい人

では、50年ローンは絶対にダメなのか。

そうではありません。

条件を満たす人にとっては、戦略的に使える場合もあります。

ポイントは、35年でも返せる余力があることです。

「35年でも返せるけど、資金効率を考えて50年にする」

これは戦略です。

一方で、

「35年では買えないから50年にする」

これは、かなり危険です。

50年ローンを選ばない方がいい人

逆に、次のような人は50年ローンを慎重に考えてください。

特に危ないのは、営業担当者から「50年なら月々これくらいで買えますよ」と言われて、その金額だけで判断してしまうケースです。

注文住宅では、建物本体価格以外にも外構費、地盤改良費、諸費用、家具家電、引っ越し費用がかかります。

ローン返済だけ見てギリギリなら、暮らし始めてから家計が苦しくなります。

住宅ローンは、手取り収入の25％以内を一つの目安にしましょう。子育て世帯なら、できれば20％前後に抑えられると家計に余白を残しやすいです。

年収別に見る安全な借入額の目安

ここでは、手取り収入の25％以内に返済額を抑える前提で、ざっくりとした借入目安を見てみましょう。

年収	月手取り目安	安全な月返済目安	35年ローン借入目安
400万円	約27万円	約6.8万円	約2,000万〜2,300万円
500万円	約34万円	約8.5万円	約2,700万〜3,000万円
600万円	約40万円	約10.0万円	約3,200万〜3,500万円
800万円	約52万円	約13.0万円	約4,200万〜4,600万円
1,000万円	約64万円	約16.0万円	約5,200万〜5,700万円

上記は家計感をつかむための概算です。実際の手取り、金利、返済期間、車ローン、教育費、ペアローン、ボーナス払いの有無で変わります。

「借りられる金額」は、金融機関の審査で出ます。

でも、「返せる金額」は家庭ごとの暮らし方で変わります。

35年ローンと50年ローンに関するよくある質問（Q&A）

50年ローンはやばいですか？

使い方を間違えると危険です。特に「35年では返済が苦しいから50年にする」という選び方はおすすめしません。一方で、35年でも返せる人が資金効率を考えて選ぶなら、選択肢になる場合があります。

35年ローンと50年ローンではどれくらい総返済額が変わりますか？

借入5,000万円、35年1.9％、50年2.0％で試算すると、35年ローンの総返済額は約6,849万円、50年ローンは約7,914万円です。差額は約1,064万円になります。

50年ローンでも繰り上げ返済すれば問題ないですか？

繰り上げ返済できる仕組みを最初から作れる人なら有効です。ただし「余裕が出たら返す」では、教育費や生活費で資金が残らないことも多いです。

50年ローンは戸建てでも使っていいですか？

戸建てでも使えますが、修繕費と将来売却時の土地価値を慎重に見てください。マンションより建物劣化やメンテナンス費の影響を受けやすいです。

注文住宅では何年ローンがおすすめですか？

基本は35年以内で無理なく返せる資金計画をおすすめします。50年ローンを検討する場合も、35年で返せる金額を基準にして、余剰資金の使い道まで決めてから判断しましょう。

まとめ｜50年ローンは「買える金額」を増やすために使うと危険

家づくりに迷っている方は、まずはハウスメーカー相性診断で自分に向いている会社を見つけることから始めましょう。